房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到的工作2007-01-08

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立準(zhǔn)備、程序、管理、終止建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。取得市測(cè)繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃...

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房地產(chǎn)項(xiàng)目控制的含義與作用2007-01-05

在現(xiàn)代項(xiàng)目管理理論和實(shí)踐中，控制有關(guān)十分重要的。它是管理活動(dòng)的五大職能之一，是引導(dǎo)一個(gè)動(dòng)態(tài)活動(dòng)。具體來說，控制就是檢查工作是否按既定的計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行、發(fā)現(xiàn)念頭、分析原因，時(shí)行糾正，以確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，主要包括提出 出問題、研究問題、計(jì)劃、控制、監(jiān)督、反饋等工作內(nèi)容。實(shí)質(zhì)上，它...

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淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的訂立2007-01-05

自上個(gè)世紀(jì)九十年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。2003年之后，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，開發(fā)商完全憑借出讓地土地使用權(quán)套取銀行資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)，開發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項(xiàng)目的前期開發(fā)，其...

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目聯(lián)建備案辦事指南2007-01-05

一、設(shè)置依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《XXX市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》二、承辦機(jī)構(gòu)市建設(shè)委員會(huì)或其它政府授權(quán)部門。三、提交材料1、房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)建備案申請(qǐng)表；2、聯(lián)建各方申請(qǐng)聯(lián)建的正式文件；3、辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)原件；4、建設(shè)工程選...

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房地產(chǎn)項(xiàng)目組織涉及的相關(guān)概念2007-01-04

1、組織。組織通常有兩種含義，即組織機(jī)構(gòu)和組織行為。組織機(jī)構(gòu)是按一定的領(lǐng)導(dǎo)體制、部門設(shè)置、層次劃分、職責(zé)分工、規(guī)章制度和信息系統(tǒng)等構(gòu)成的有機(jī)體，是可完成一定任務(wù)的社會(huì)人的結(jié)合開工。組織行為即為組織活動(dòng)，是通過一定的權(quán)力和影響力，為達(dá)到一定目標(biāo)，對(duì)所需要的資源進(jìn)行合理配置，同時(shí)處理...

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房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃的過程2006-12-31

從項(xiàng)目管理理論的發(fā)展角度，項(xiàng)目計(jì)劃有狹義與廣義之分。狹義的項(xiàng)目計(jì)劃是指項(xiàng)目過程中的一個(gè)階段，它位于賓，項(xiàng)目實(shí)施之前，是階段性計(jì)劃；廣義的項(xiàng)目計(jì)劃是把作為項(xiàng)目管理的職能工作，將貫穿于項(xiàng)目生命期的全過程，具有全程性。也就是說，廣義的項(xiàng)目計(jì)劃是隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，在不斷地細(xì)化，修改和調(diào)整，...

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房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的基本原則2006-12-30

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的系統(tǒng)性、高投入性、時(shí)效性等復(fù)雜特點(diǎn)影響下，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總目標(biāo)，保證項(xiàng)目組織高效運(yùn)行，必須在組織行為學(xué)的一般原則、項(xiàng)目組織的自身特點(diǎn)和現(xiàn)時(shí)條件的基礎(chǔ)上，遵循下列基本原則進(jìn)行項(xiàng)目組織的設(shè)置和運(yùn)行：(1) 目標(biāo)統(tǒng)一原則。要使房地產(chǎn)項(xiàng)目組織有效地運(yùn)行，各參與者必須有...

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房地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織的主要工作2006-12-28

項(xiàng)目管理組織是在整個(gè)項(xiàng)目中人事各種管理工作人員的組合。在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中，由于業(yè)主、承包商（包括分包商）、設(shè)計(jì)單位、設(shè)備和材料的供應(yīng)單位、監(jiān)理單位等都有自己的項(xiàng)目經(jīng)理部和人員，他們之間的各種管理工作的任務(wù)、責(zé)任和權(quán)力的劃分，以及他們之間的各種聯(lián)系，共同形成項(xiàng)目管理組織系統(tǒng)...

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房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃的作用與要求2006-12-27

1.項(xiàng)目計(jì)劃的作用房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃是項(xiàng)目管理的一大職能，又是項(xiàng)目實(shí)施過程中的一個(gè)極為重要的環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中具有十分重要的作用。(1) 通過房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃可分析研究項(xiàng)目的投資、工期、質(zhì)量和效益的總目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，以及各目標(biāo)之間能否相互協(xié)調(diào)。在計(jì)劃的過程中，如果發(fā)現(xiàn)總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)確...

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淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中的文化因素2006-12-26

回顧近幾年的廣州樓市，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到：文化含量的高低日益成為人們選擇居住地的重要標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目策劃及開發(fā)必須結(jié)合地域特點(diǎn)，考慮環(huán)境因素，奠定在深厚文化底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上。好的策劃項(xiàng)目必然對(duì)其自身特點(diǎn)有準(zhǔn)確的把握，對(duì)其所處的社區(qū)文化有獨(dú)到的理解，下面略舉幾例。碧桂園：它開發(fā)...

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政許可事項(xiàng)辦理簡(jiǎn)明流程2006-12-25

一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部...

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房地產(chǎn)融資的量體裁衣之道 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)做選擇2006-12-22

單一以銀行貸款為主的房地產(chǎn)融資格局蘊(yùn)涵著顯著的金融風(fēng)險(xiǎn)，金融創(chuàng)新是化解的必然途徑，個(gè)性化的融資模式則是適宜之選 　　——根據(jù)開環(huán)節(jié)、項(xiàng)目特點(diǎn)、自身規(guī)模做適宜選擇 　　房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，市場(chǎng)、資金、土地是房地產(chǎn)行業(yè)的三要素，在宏觀調(diào)控的背景下，資金自然成為核心的要素...

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房地產(chǎn)住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷方式與特點(diǎn)2006-12-21

在不同的歷史時(shí)期，或在同一時(shí)期的不同企業(yè)，住宅小區(qū)項(xiàng)目的營(yíng)銷有不同的方式和特點(diǎn)。具體來說，住宅小區(qū)項(xiàng)目的營(yíng)銷方式有以下五種：1．以生產(chǎn)觀念為主導(dǎo)的營(yíng)銷方式。這是在賣方市場(chǎng)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所采取的一種營(yíng)銷方式。在生產(chǎn)觀念指導(dǎo)下，企業(yè)往往只重視商品住宅的開發(fā)，而輕視消費(fèi)者對(duì)住宅...

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理2006-12-21

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)涵與意義（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的含義 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 具體...

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房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)主要功能2006-12-20

①編碼設(shè)置 設(shè)置企業(yè)成本科目體系，統(tǒng)一企業(yè)成本編碼，便于對(duì)比分析；設(shè)置成本管理崗位、成本責(zé)任映射設(shè)定。②目標(biāo)成本 輸入或者從投資專家系統(tǒng)導(dǎo)入項(xiàng)目估算和優(yōu)化結(jié)果，經(jīng)過調(diào)整、批準(zhǔn)，導(dǎo)入系統(tǒng)作為成本控制基準(zhǔn)； 同一項(xiàng)目的多目標(biāo)成本設(shè)定和成本控制目標(biāo)績(jī)效設(shè)定； 成本控制預(yù)警線設(shè)定。③合同...

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房地產(chǎn)項(xiàng)目管理五大重點(diǎn)2006-12-19

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理與項(xiàng)目營(yíng)銷管理是房地產(chǎn)企業(yè)的兩大核心業(yè)務(wù)，是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的兩翼！而長(zhǎng)期以來，地產(chǎn)企業(yè)在樓盤營(yíng)銷管理方面發(fā)展迅速，形成一套較為完善的管理體系，而項(xiàng)目管理，卻發(fā)展滯后，成為地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的軟肋！ 房地產(chǎn)企業(yè)是典型的項(xiàng)目型運(yùn)作模式，項(xiàng)目管理作為現(xiàn)代企業(yè)管理體系的一個(gè)重...

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構(gòu)筑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目運(yùn)作的管理基石2006-12-18

能夠在同一時(shí)間同時(shí)運(yùn)作多個(gè)處于不同開發(fā)周期的項(xiàng)目，是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成熟的標(biāo)志，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向規(guī)?；谋亟?jīng)之路。然而多項(xiàng)目運(yùn)作管理相對(duì)單個(gè)項(xiàng)目管理要復(fù)雜得多，它需要企業(yè)在多個(gè)項(xiàng)目之間協(xié)調(diào)和分配現(xiàn)有資源，以獲取最佳的項(xiàng)目實(shí)施組合。同時(shí)對(duì)企業(yè)的人力資源也提出了更高的要求。但...

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房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)研究模式操作程序2006-12-15

第1操作環(huán)節(jié)：項(xiàng)目研究對(duì)房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn) 第2操作環(huán)節(jié)：更新房地產(chǎn)研究理念第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)研究模式設(shè)計(jì)第4操作環(huán)節(jié)：項(xiàng)目策劃研究模式設(shè)計(jì)第5操作環(huán)節(jié)：建立項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系使用說明貝爾實(shí)驗(yàn)室每年研發(fā)經(jīng)費(fèi)高達(dá)驚人的數(shù)十億美金。中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的研發(fā)經(jīng)費(fèi)從投入比例而言，也是低得...

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房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)，最有效的管理模式 2006-12-14

在新的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難再通過土地儲(chǔ)備而“坐享”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來越依賴于房產(chǎn)開發(fā)。項(xiàng)目成本越來越高、利潤(rùn)率越來越低，將是市場(chǎng)主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)并最大可能地提高項(xiàng)目附加值和...

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房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的基本結(jié)構(gòu)2006-12-14

房地產(chǎn)項(xiàng)目工作主要有兩種形式：一是專業(yè)型工作，即完成項(xiàng)目對(duì)象所必需的專業(yè)性工作，如產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑施工、安裝、設(shè)備驗(yàn)收與調(diào)試、技術(shù)與質(zhì)量鑒定等，一般由專業(yè)承包公司或主管部門承擔(dān)；二是管理型工作。它分為兩個(gè)層次：茬生工作的形成與實(shí)施過程所需的計(jì)劃與協(xié)調(diào)、監(jiān)督與控制工作，項(xiàng)目立項(xiàng)與實(shí)施...

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