單一以銀行貸款為主的房地產(chǎn)融資格局蘊(yùn)涵著顯著的金融風(fēng)險(xiǎn)，金融創(chuàng)新是化解的必然途徑，個(gè)性化的融資模式則是適宜之選
——根據(jù)開(kāi)環(huán)節(jié)、項(xiàng)目特點(diǎn)、自身規(guī)模做適宜選擇
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，市場(chǎng)、資金、土地是房地產(chǎn)行業(yè)的三要素，在宏觀調(diào)控的背景下，資金自然成為核心的要素。如果能夠很好地協(xié)調(diào)金融與房地產(chǎn)之間的互動(dòng)關(guān)系，二者相輔相成，必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生巨大的推動(dòng)力量。
但從現(xiàn)狀觀察，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款還是個(gè)人住房消費(fèi)貸款，都存在過(guò)度依賴銀行的現(xiàn)象，由此蘊(yùn)涵的銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)已成共識(shí)。而在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說(shuō)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的，這就把金融創(chuàng)新“逼”上了臺(tái)面、后者又需要與個(gè)性化的融資模式結(jié)合才能落到實(shí)處。
十二種創(chuàng)新途徑
根據(jù)經(jīng)驗(yàn)觀察和梳理，我們列舉出12種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑(有別于傳統(tǒng)的向銀行貸款)。每種創(chuàng)新融資工具特征各異，包括政策約束、風(fēng)險(xiǎn)收益和融資成本等。這就要求無(wú)論是政府部門(mén)、房地產(chǎn)企業(yè)還是消費(fèi)者，都要對(duì)各種創(chuàng)新工具的可得性、融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)深刻認(rèn)識(shí)。對(duì)此，我們也做了具體分析。
(一)上市融資 房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒(méi)有固定的還款期限，因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(mǎi)(借)殼上市進(jìn)行融資。
(二)海外基金 目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)一般有以下兩種方式——一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買(mǎi)不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買(mǎi)斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。海外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。但是，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商相對(duì)其他企業(yè)來(lái)說(shuō)有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國(guó)房地產(chǎn)的影響力還十分有限。
(三)聯(lián)合開(kāi)發(fā) 聯(lián)合開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商以合作方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一種方式。聯(lián)合開(kāi)發(fā)能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商抱著賣(mài)完房子就走的經(jīng)營(yíng)思想，不可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，因此，容易出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在時(shí)銷售火爆，但他們走了以后商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商的合作開(kāi)發(fā)可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間目標(biāo)和策略上的一致，減少出現(xiàn)上述現(xiàn)象的可能性。
(四)并購(gòu) 在國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開(kāi)發(fā)資金成本的中小房地產(chǎn)企業(yè)因籌錢(qián)無(wú)門(mén)使大量項(xiàng)目停建緩建，只有盡快將手中的土地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)苦于手中無(wú)地而使項(xiàng)目擱淺，因此，不失時(shí)機(jī)地收購(gòu)中小企業(yè)及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。
(五)房地產(chǎn)投資信托(REITS) 2003年底，中國(guó)第一只商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃“法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃”在北京推出，代表著中國(guó)房地產(chǎn)信托基金(REITS)的雛形。但它并未上市交易，投資的房地產(chǎn)缺乏多樣性，不參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程等問(wèn)題使我國(guó)市場(chǎng)以往的 REITS產(chǎn)品與國(guó)際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風(fēng)險(xiǎn)收益特征是，股本金低，具有較高的流動(dòng)性；其次，收益平穩(wěn)、波動(dòng)性小，市場(chǎng)回報(bào)高，可享受稅收優(yōu)惠，股東收益高；同時(shí)，