第1操作環(huán)節(jié)：項目研究對房地產(chǎn)公司的利潤貢獻
第2操作環(huán)節(jié)：更新房地產(chǎn)研究理念
第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場研究模式設(shè)計
第4操作環(huán)節(jié)：項目策劃研究模式設(shè)計
第5操作環(huán)節(jié)：建立項目后評價體系
使用說明
貝爾實驗室每年研發(fā)經(jīng)費高達驚人的數(shù)十億美金。中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的研發(fā)經(jīng)費從投入比例而言，也是低得驚人。除此之外，能否掌握專業(yè)的實戰(zhàn)研究模式，也是決定戰(zhàn)略領(lǐng)先的關(guān)鍵所在?！斗康禺a(chǎn)項目實戰(zhàn)研究模式專業(yè)操作手冊》詳細介紹了房地產(chǎn)項目的研究模式與基本操作程序。
第1操作環(huán)節(jié)：項目研究對房地產(chǎn)公司的利潤貢獻
1．房地產(chǎn)項目研究的科學(xué)細分
客戶需求的研究
規(guī)劃設(shè)計研究
房地產(chǎn)市場研究
項目策劃研究
研究理念的創(chuàng)新
客戶需求的研究
全程介入營銷策劃的研究
項目后評價體系的研究
2、項目研究對獲利的貢獻
如果說對市場的困惑與迷惆要求我們通過市場研究去解答，那么，無數(shù)血與淚的教訓(xùn)逼迫我們不得不去研究市場。根據(jù)98年規(guī)劃國土局統(tǒng)計結(jié)果，深圳市至明年年底的積壓商品房面積達到了332.38萬平方米。根據(jù)初步調(diào)查，在這些積壓樓盤中，70％按樓盤主要積壓原因是定位不當(dāng)。定位不當(dāng)?shù)男问蕉喾N多樣：有在城市快速干道邊建高檔大戶型住宅的，有在毫無資源特色的城市中心地塊建豪宅的，有在只能容納建一棟高層的巴掌地塊建全復(fù)式家宅的，有認為采用了一些現(xiàn)代通信和監(jiān)控設(shè)備就是豪宅的……但是他們一個共同的特點，就是沒有很好地研究市場，許多發(fā)展商完全憑心血來潮決定項目，在項目開始階段就已經(jīng)鑄成大錯。正確的房地產(chǎn)研究能給房地產(chǎn)公司創(chuàng)造巨大的利潤。深圳市就有非常典型的例子。明年初，皇崗口岸一個樓盤的售伙比相鄰樓盤要高2000元／平方米以上，其主要原因是看準(zhǔn)了建設(shè)地鐵的時機，在銷售上主抓香港市場，該樓盤不但售價高，而且銷售水平也大大高于周邊樓盤，開售3天內(nèi)即銷售200余套，在日趨疲軟的深圳房地產(chǎn)市場極為罕見。
第2操作環(huán)節(jié)：更新房地產(chǎn)研究理念
步驟A：自我觀念和企業(yè)使命的創(chuàng)新
住宅開發(fā)商，特別是國有住宅開發(fā)商，要強化核心競爭力，除了體制改革外，最關(guān)鍵是經(jīng)營觀念的創(chuàng)新：要從住宅開發(fā)商躍變?yōu)樽≌枨蠓?wù)商。作為住宅開發(fā)商，容易把自己的目標(biāo)理解為建造住宅；而住宅需求服務(wù)商，則把自己的使命定義為準(zhǔn)確判斷并創(chuàng)造性地滿足客戶的住宅需求。觀念的創(chuàng)新，使住宅從目的變成了手段。在住宅需求服務(wù)商看來，客戶不是買住宅，而是購買以居住為中心系列需求的滿足，住宅需求服務(wù)商不是靠建造住宅的本事賺錢，而是靠判斷和滿足客戶住宅需求的能力贏利。為此，住宅需求服務(wù)商會更有意識地培育客戶需求判斷和規(guī)劃設(shè)計控制方面的核心競爭力，并在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)強化包括施工監(jiān)理、市場營銷、品牌塑造、物業(yè)管理等因素的綜合競爭力體系。不難預(yù)測，住宅市場的未來，必然屬于住宅需求服務(wù)商。
步驟B。從4P到4C的轉(zhuǎn)變
我們可以把4P和4C對照一下：
產(chǎn)品—一消費者的需要和欲望
價格—一消費者愿意付出的成本
分銷—一消費者購物的便利性
促銷—一溝通小理論從生產(chǎn)角度出發(fā)，既理論從消費者角度出發(fā)。我們能不能在生產(chǎn)者與消費者中間找到一個平衡點？因此這個平衡點應(yīng)該建立在消費者和生產(chǎn)者之間的“雙贏”基礎(chǔ)之上，符合中國國情，符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和生態(tài)環(huán)保要求。對開發(fā)周期長、使用壽命更長的住宅和房地產(chǎn)項目來說，或許應(yīng)核是：
引導(dǎo)消費者需求的—一產(chǎn)品
消費者滿意的—一價格
便利的—一渠道
雙向溝通的—一促銷
步驟C：從車來到創(chuàng)新的狀變樓式
無可否認，港式運作對深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展起著重要的推動作用。這一方面緣于深圳房地產(chǎn)市場的歷史短，底子薄，無經(jīng)驗積累；另一方面則是深圳與