物業(yè)管理是以項(xiàng)目為單位的經(jīng)營形式，這一經(jīng)營形式?jīng)Q定了物業(yè)管理項(xiàng)目及企業(yè)的成功與否在很大程度上取決于項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)和能力。項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目全面管理的核心和焦點(diǎn)，是物業(yè)管理企業(yè)派駐項(xiàng)目的“首席執(zhí)行官”。
他們統(tǒng)一指揮項(xiàng)目各項(xiàng)工作的進(jìn)行，直接決定了項(xiàng)目的經(jīng)營狀況以及物業(yè)管理的服務(wù)水平。因此，項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)高低和能力強(qiáng)弱，對整個物業(yè)管理項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)的高低起著至關(guān)重要的作用。一位合格的項(xiàng)目經(jīng)理，需要具備方方面面的素質(zhì)，其中主要有以下十點(diǎn)：
一、良好的職業(yè)道德
先做人，后做事，這是大家都熟知的道理。一位合格的項(xiàng)目經(jīng)理，首先應(yīng)具備良好的職業(yè)道德，包括強(qiáng)烈的責(zé)任心、認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度、敬業(yè)愛崗的精神和主動服務(wù)的意識等。
其中，最容易被忽略的是主動服務(wù)意識。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常親臨服務(wù)一線，主動與業(yè)主溝通，了解業(yè)主的需求和潛在需求，開發(fā)新的服務(wù)項(xiàng)目。同時，服務(wù)意識還體現(xiàn)在一些舉止的細(xì)節(jié)上，如見到轄區(qū)地上的煙頭、紙屑，是通知工作人員清理，還是立即躬身拾起，體現(xiàn)了不同層次的服務(wù)意識。
二、策劃能力和決策能力
項(xiàng)目管理的過程，包括總體實(shí)施方案和各部位的專項(xiàng)管理方案的策劃、決策和實(shí)施，其實(shí)就是常說的PCDA循環(huán)，即計劃→實(shí)施→檢查→改進(jìn)。無論是參與市場的投標(biāo)，還是為已獲得委托的項(xiàng)目策劃服務(wù)實(shí)施方案等，都由項(xiàng)目經(jīng)理在循環(huán)的每一步做出正確的策劃和決策，再由團(tuán)隊(duì)成員一同實(shí)現(xiàn)、實(shí)施。能否做出正確的策劃和決策，是物業(yè)管理取得成功的重要因素之一，直接影響到物業(yè)管理企業(yè)市場機(jī)會的獲得和管理效果的好壞。
對在項(xiàng)目管理過程中遭遇的各種事件特別是突發(fā)事件的處理，更是對項(xiàng)目經(jīng)理決策能力的全面檢驗(yàn)。站在什么角度去分析問題，采取什么策略去解決問題，能否做到處變不驚，能否迅速抓住問題的核心，決策是否準(zhǔn)確，調(diào)度是否合理，安排是否妥當(dāng)，善后是否圓滿……不同的決策，會導(dǎo)致不同的結(jié)果。決策正確，大事化小，功德無量;決策錯誤，則小事變大，后患無窮。
三、團(tuán)隊(duì)建設(shè)能力
物業(yè)管理絕不可能是一個人的“戰(zhàn)斗”，優(yōu)秀的服務(wù)質(zhì)量必須源自整個團(tuán)隊(duì)的共同努力。再優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理，如果沒有團(tuán)隊(duì)的支持，是不可能搞好物業(yè)管理工作的。
物業(yè)管理行業(yè)迄今為止還是一個勞動密集型行業(yè)，絕大多數(shù)員工的學(xué)歷和素質(zhì)不高。清楚掌握每位員工的情況，善于溝通與協(xié)調(diào)，掌握員工的思想動態(tài)，在生活上關(guān)心、工作上支持、學(xué)習(xí)上鼓勵、管理上嚴(yán)格要求，從而打造出一支強(qiáng)大戰(zhàn)斗團(tuán)隊(duì)，是每位項(xiàng)目經(jīng)理的必修課程和管理使命。
四、執(zhí)行能力
項(xiàng)目經(jīng)理能否貫徹企業(yè)的戰(zhàn)略意圖?項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)能否實(shí)現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)?解決這兩個問題的關(guān)鍵在于執(zhí)行能力。執(zhí)行力能力差是企業(yè)的最大內(nèi)耗，不僅會消耗企業(yè)的大量人才、財力，還會妨礙團(tuán)隊(duì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，影響企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展;相反，優(yōu)秀的執(zhí)行能力是實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)、在競爭中脫穎而出的有力保障。
執(zhí)行為一般通過指標(biāo)量化、管理制度化，流程標(biāo)準(zhǔn)化，服務(wù)規(guī)范化來保障。項(xiàng)目經(jīng)理必須具備這樣的管理意識和理性思維，更必須具備貫徹實(shí)現(xiàn)的能力。出色的項(xiàng)目經(jīng)理，往往是因?yàn)槠涓袑?shí)現(xiàn)構(gòu)想的能力。
五、創(chuàng)新能力
隨著社會的不斷進(jìn)步，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)競爭越來越激烈，業(yè)主對自身權(quán)益和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的追求也越來越高。昨天的方法，很可能已經(jīng)成為了今天的問題。我們的工作模式如果總是一成不變、不思進(jìn)取，則我們的企業(yè)很快就會被業(yè)主、行業(yè)和市場所淘汰。項(xiàng)目經(jīng)理必須清楚地認(rèn)識到，我們的項(xiàng)目管理和服務(wù)的過程，同時也是一個不斷鉆研、學(xué)習(xí)和創(chuàng)新的過程。誰的創(chuàng)