透視房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略2007-04-23

一、房地產(chǎn)品牌及其作用 房地產(chǎn)品牌是一個(gè)多維網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)。廣義而言，它可分為項(xiàng)目（樓盤(pán)）品牌和企業(yè)（開(kāi)發(fā)商）品牌，項(xiàng)目品牌是企業(yè)品牌的基礎(chǔ)。狹義而言，又可細(xì)分為：①空間品牌。房地產(chǎn)品牌既是各種建筑材料與結(jié)構(gòu)技術(shù)的集合，又是建筑形式美的多樣統(tǒng)一。②生態(tài)品牌。房地產(chǎn)品牌...

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再論房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理2007-04-20

【摘要】 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的前期預(yù)算和工程建設(shè)全過(guò)程控制， 即前期設(shè)計(jì)、前期開(kāi)發(fā)成本、施工成本、融資費(fèi)用、稅務(wù)策劃等實(shí)行全面目標(biāo)成本管理， 是目前宏觀調(diào)控形勢(shì)下房地產(chǎn)得以可持續(xù)發(fā)展的不二法則。１ 確定項(xiàng)目成本目標(biāo) 在房地產(chǎn)投資決策階段，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上就要對(duì)所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)...

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房地產(chǎn)項(xiàng)目如何定位是成功的關(guān)鍵2007-04-19

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位掠影　　對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前是一個(gè)定位的時(shí)代，西方甚至出現(xiàn)以定位代替創(chuàng)新的說(shuō)法。阿爾卑斯山的水流到依云（Evian）變成了依云礦泉水，流到日內(nèi)瓦、洛桑卻什么也不是。法國(guó)依云礦泉水之所以能在全球有11%的市場(chǎng)占有率，能在中國(guó)賣(mài)到50元/50ml，它“賣(mài)天然純凈，贏高端市場(chǎng)...

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房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理2007-04-18

財(cái)務(wù)項(xiàng)目管理的目的：財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是“利潤(rùn)最大化”，針對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理應(yīng)該是“項(xiàng)目利潤(rùn)最大化”。而項(xiàng)目目標(biāo)的成功要受工作范圍、項(xiàng)目成本、進(jìn)度計(jì)劃及客戶(hù)滿(mǎn)意四個(gè)因素制約。即財(cái)務(wù)管理及項(xiàng)目管理的目標(biāo)都是要讓客戶(hù)滿(mǎn)意。所以財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理是通過(guò)在實(shí)現(xiàn)成本、進(jìn)度及質(zhì)量三者平衡的基礎(chǔ)上而進(jìn)...

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房地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型基礎(chǔ)概念2007-04-17

傳統(tǒng)的項(xiàng)目類(lèi)型：這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。 別墅：代表著總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形；公寓：公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究；普通住宅：普通住宅的標(biāo)志則是單價(jià)相對(duì)較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。項(xiàng)目...

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中工程造價(jià)的控制2007-04-17

【摘要】 分析了建設(shè)項(xiàng)目從決策到設(shè)計(jì)和施工各階段對(duì)造價(jià)的影響,找出造價(jià)控制的重點(diǎn)因素.討論了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段分別需要采取的相關(guān)措施和方法,以盡量降低項(xiàng)目的工程造價(jià),即在決策階段編寫(xiě)詳細(xì)的可行性研究報(bào)告和編制投資估算;在設(shè)計(jì)階段優(yōu)化設(shè)計(jì)方案,進(jìn)行合理的技...

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論房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的產(chǎn)品組合策略2007-04-16

一、引言 營(yíng)銷(xiāo)大師菲利普·科特勒在《營(yíng)銷(xiāo)管理》中概括：“定位就是對(duì)公司的產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì)，從而使其能在目標(biāo)顧客心目中占用一個(gè)獨(dú)特的、有價(jià)值的位置的行動(dòng)。”定位又包括市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、客戶(hù)群定位等。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品定位是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)者制定企業(yè)整體銷(xiāo)售策略的基礎(chǔ)...

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房地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)方案2007-04-13

隨著網(wǎng)絡(luò)逐漸滲入城鎮(zhèn)居民的生活當(dāng)中，對(duì)人們生活、閱讀及工作習(xí)慣造成了深遠(yuǎn)的影響，如何將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)緊密結(jié)合以促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售，對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃人員而言是挑戰(zhàn)更是機(jī)遇。一、關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的依據(jù)　　只要稍加留意就會(huì)發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)早已來(lái)到了我們生活當(dāng)中。...

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某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理系統(tǒng)實(shí)施總結(jié)2007-04-11

從2006年4月初，接受XX項(xiàng)目的實(shí)施任務(wù)至今，XX項(xiàng)目管理系統(tǒng)實(shí)施已告一段落。全面回顧這段實(shí)施過(guò)程，有很多經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，做一下總結(jié)很有必要。整個(gè)實(shí)施過(guò)程從2006年4月到2006年10月是一個(gè)階段 ，然后從2006年10月以后至驗(yàn)收為一個(gè)階段，具有不同的特點(diǎn)，10月份以前自己操刀...

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量的15條戒律2007-04-11

長(zhǎng)期以來(lái)，說(shuō)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量，人們關(guān)注的似乎只是工程質(zhì)量。建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心特邀專(zhuān)家、原北京市建委開(kāi)發(fā)辦總工程師周磊堅(jiān)則認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量應(yīng)包括全方位、全過(guò)程的廣義質(zhì)量。具體來(lái)講，包括15個(gè)方面。　　可行性研究的質(zhì)量。小區(qū)開(kāi)發(fā)的檔次、面向的住戶(hù)、價(jià)格的定位，涉及人文、...

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房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估需謹(jǐn)慎2007-04-09

近幾年來(lái)，由于大量不良債權(quán)的處置所引發(fā)的貸款風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，使得金融部門(mén)對(duì)信貸質(zhì)量管理逐漸升級(jí)，因此對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的要求也越來(lái)越高，即在評(píng)估抵押房地產(chǎn)時(shí)，要求評(píng)估抵押期滿(mǎn)后能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格，以保證抵押債權(quán)能如實(shí)收回。目前，在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，有相當(dāng)部分業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為從估價(jià)目的和任務(wù)看，應(yīng)...

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制2007-04-06

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的重要性　　隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提供適銷(xiāo)對(duì)路的房源外,還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)成本,嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出?！袄麧?rùn)＝銷(xiāo)售收入－成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡(jiǎn)單公式，充分反映了成本管理的重要性。許多...

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異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理具有執(zhí)行力需要解決三個(gè)問(wèn)題2007-04-06

隨著土地招拍掛制度的深入實(shí)施，及房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)的凸現(xiàn)，跨區(qū)域開(kāi)發(fā)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的選擇，由此產(chǎn)生了跨區(qū)域開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理問(wèn)題。異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理成功與否既是企業(yè)跨區(qū)域擴(kuò)張成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是體現(xiàn)企業(yè)執(zhí)行力的重要方面。 不同企業(yè)對(duì)跨區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理模式并不相同，有選擇職能管理型...

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成項(xiàng)目2007-04-05

一、土地開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 1、土地征用及拆遷費(fèi) 新區(qū)開(kāi)發(fā)含對(duì)土地所有者的安置資、樹(shù)木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)及遷墳、魚(yú)塘。養(yǎng)殖場(chǎng)的拆遷賠償費(fèi)等。舊城區(qū)開(kāi)發(fā)含動(dòng)遷戶(hù)臨時(shí)安置的安置費(fèi)、自行安置的補(bǔ)助費(fèi)、私房征購(gòu)費(fèi)等。2、土地購(gòu)置費(fèi) 雙方在土地交易中發(fā)生的價(jià)款。3、出讓金 ...

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理概要2007-04-04

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)涵與意義（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)...

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地段選擇分析2007-04-02

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地段選擇，其主要責(zé)任是項(xiàng)目投資人，當(dāng)然作為開(kāi)發(fā)商的員工（非出資人）有責(zé)任、有義務(wù)提出意見(jiàn)和建議，但抉擇權(quán)在項(xiàng)目發(fā)起人或項(xiàng)目投資人，只有項(xiàng)目投資人才對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終結(jié)果負(fù)責(zé)。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地段選擇方法、標(biāo)準(zhǔn)有多種，可能是客觀的、主觀的、定量的或猜測(cè)的。不論采取何種方式...

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談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需求雙方對(duì)需求和提供需求2007-03-29

在一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，總會(huì)有很多外購(gòu)產(chǎn)品或服務(wù)的合同和協(xié)議。如咨詢(xún)合同、設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同、施工合同、材料采購(gòu)合同、設(shè)備供應(yīng)合同等。最容易出麻煩的是供需雙方對(duì)需求和提供需求的誤解。這種誤解將導(dǎo)致合作雙方合作氣氛的破壞，更有甚者還將導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。 要準(zhǔn)確的理解需求，一個(gè)重要的基...

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如何搞好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資控制和管理2007-03-26

一、加強(qiáng)管理，提高員工素質(zhì) 　　領(lǐng)導(dǎo)者與員工的素質(zhì)、技能是影響投資成本非常重要的因素。投資不只是領(lǐng)導(dǎo)者或投資成本控制部門(mén)的事情，更需要大家的共同參與，并在工作中時(shí)刻注意節(jié)約和深入挖掘降低投入的各種潛能。其中對(duì)企業(yè)投資影響最大的是企業(yè)職工是否有高度對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)的“主人翁”的責(zé)任感，以...

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提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采購(gòu)管理能力2007-03-20

很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中往往對(duì)采購(gòu)管理的重視還不夠，或者還沒(méi)有清楚的認(rèn)識(shí)到采購(gòu)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要性。一些企業(yè)害怕控制不了成本而將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中大大小小材料設(shè)備盡量甲供；另一些企業(yè)項(xiàng)目的采購(gòu)?fù)耆揽渴┕みM(jìn)度來(lái)拉動(dòng)，即由施工單位根據(jù)施工進(jìn)度提出采購(gòu)要求，再由采購(gòu)部門(mén)根據(jù)采購(gòu)要...

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設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理模式與實(shí)踐2007-03-14

設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理工作與施工階段的監(jiān)理工作從市場(chǎng)的需求程度上、運(yùn)作模式上、以及管理人員層次要求上都有較大的差別。由于施工質(zhì)量后果的顯而易見(jiàn)性、以及危害的立竿見(jiàn)影性，施工階段的監(jiān)理工作從市場(chǎng)的需求程度上遠(yuǎn)比設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理工作更加迫切。因此，在政府主管部門(mén)的指導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)十幾年的實(shí)踐，施工...

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