近幾年來，由于大量不良債權(quán)的處置所引發(fā)的貸款風險問題，使得金融部門對信貸質(zhì)量管理逐漸升級，因此對評估機構(gòu)的要求也越來越高，即在評估抵押房地產(chǎn)時，要求評估抵押期滿后能實現(xiàn)的房地產(chǎn)價格，以保證抵押債權(quán)能如實收回。目前，在房地產(chǎn)評估實踐中，有相當部分業(yè)內(nèi)人士也認為從估價目的和任務(wù)看，應(yīng)該評估其抵押價格，或預期價格實現(xiàn)能力。
房地產(chǎn)抵押評估一頭連接房地產(chǎn)市場，一頭連接金融市場，抵押評估恰當與否，直接關(guān)系到兩個市場的健康發(fā)展。下面就從抵押本質(zhì)、抵押價格內(nèi)涵、抵押價格評估風險等幾方面分析房地產(chǎn)抵押價格的評估問題。
一、抵押本質(zhì)
抵押是指抵押人以自己或第三人的財產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法處置抵押財產(chǎn)并優(yōu)先受償。
根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，抵押的本質(zhì)就是對債權(quán)的保證，即保證抵押債權(quán)的安全、保證抵押債權(quán)的完全實現(xiàn)、保證抵押債權(quán)不受侵害。
二、抵押價格 轉(zhuǎn)貼于：中國項目管理資源網(wǎng)
抵押的本質(zhì)決定了抵押價格的特征，抵押價格的基本特征就是用價值形態(tài)去保證抵押權(quán)的實現(xiàn)。什么是抵押價格？《房地產(chǎn)估價理論與方法》一書中界定：抵押價格是為抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價格，是扣除強制處置抵押物所發(fā)生的稅費后的價格。換言之，就是債務(wù)履行期滿后能交給抵押權(quán)人的轉(zhuǎn)讓凈值。由此可見：
1、抵押價格是一種預期價格。
房地產(chǎn)預期價格大致有三種：（1）在預期市場上最有可能成交的價格；（2）在預期房地產(chǎn)金融市場上最有可能實現(xiàn)的凈值；（3）在預期房地產(chǎn)金融市場上最能保障債權(quán)安全的價格。根據(jù)抵押貸款的特征，預期短為數(shù)月，長則數(shù)年。
2、抵押價格是抵押期終止時的價格。
抵押期包括約定履行期和違約履行期，如果債務(wù)人按期償債，抵押期等于約定履行期，如果債務(wù)人不按期償債，抵押期則大于約定履行期，大部分就是違約履行期。充分考慮抵押期的風險損失，是設(shè)定抵押和評估抵押價格的目的所在。
3、抵押價格是能保障債權(quán)安全的價格。
設(shè)定抵押，是基于“債務(wù)人期滿不能履行債務(wù)”的情況可能發(fā)生。評估抵押價格的目的就是當這一情況發(fā)生后，能保障債權(quán)的安全。保障債券安全是指保障預期債權(quán)的完整安全，即抵押價格等于預期債權(quán)總和。
4、抵押價格是一種特殊的成交價格。
銀行與顧客之間的金融活動屬于平等的民事活動，抵押物價格與貸款價值應(yīng)該按照等價交換的原則進行公平交易行為。如果抵押物價格大于或小于貸款價值，就違背了等價交換的市場法則，抵押與貸款的交易就不可能成功。因此，這個與貸款價值等價的抵押物價格就是抵押價格。
5、抵押價格是可以通過抵押率調(diào)整的價格。
抵押價格是扣除了抵押期間所有風險含量的安全價格；抵押率是銀行根據(jù)貸款風險大小而“定做”的安全杠桿，它是扣除了抵押期間所有風險的安全比率，通過這個比率調(diào)整后的房地產(chǎn)價格，即與貸款價值等價交換的抵押價格。
綜上所述，根據(jù)房地產(chǎn)抵押價格的定義和特征，可用公式表示如下：
?。?） 抵押價格＝房地產(chǎn)當期正常市場價格×抵押率＝貸款價值（即貸款額）
?。?）抵押價格＝將預期抵押價格折現(xiàn)到本期貸款時點的價格＝房地產(chǎn)預期正常市場價格－預期處置稅費－預期風險值
三、抵押價格的評估風險
金融機構(gòu)設(shè)定抵押權(quán)是為了規(guī)避風險，而要求評估抵押價格是為了分散和轉(zhuǎn)移風險。對于估價機構(gòu)來說，風險主要表現(xiàn)為抵押價格的“價格”風險。因為抵押價格一經(jīng)作出，就標志著評估機構(gòu)承諾和保證了抵押債權(quán)能夠完全實現(xiàn)。由于評估抵押價格的不確定因素很多，保證抵押債權(quán)期滿后能完全實現(xiàn)，風險很大。
1、評估的技術(shù)風險
項目經(jīng)理勝任力免費測評PMQ上線啦！快來測測你排多少名吧~
http://opto-elec.com.cn/pmqhd/index.html
