隨著土地招拍掛制度的深入實(shí)施，及房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)的凸現(xiàn)，跨區(qū)域開發(fā)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的選擇，由此產(chǎn)生了跨區(qū)域開發(fā)的項(xiàng)目管理問題。不同企業(yè)對(duì)跨區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目的管理模式并不相同，有選擇項(xiàng)目管理型分權(quán)模式的，如順馳；有選擇職能管理型集權(quán)模式的，如萬科。每一種模式的背后，都體現(xiàn)出公司戰(zhàn)略的影響，順馳之所以選擇放權(quán)管理模式是因?yàn)轫橊Y戰(zhàn)略的關(guān)鍵是速度致勝，因此必須由項(xiàng)目公司根據(jù)一線情況進(jìn)行快速?zèng)Q策，若將信息反饋到總部或區(qū)域公司，由總部決策，則項(xiàng)目開發(fā)的速度大大減緩，這是順馳戰(zhàn)略所不能接受的。而萬科之所以選擇職能管理型集權(quán)模式，與其相對(duì)簡(jiǎn)單的客戶定位、開發(fā)品種單一的專業(yè)化戰(zhàn)略相關(guān)。異地開發(fā)項(xiàng)目的管理成功與否既是企業(yè)跨區(qū)域擴(kuò)張成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是體現(xiàn)企業(yè)執(zhí)行力的重要方面。
1、項(xiàng)目管控模式的核心
項(xiàng)目管控模式的選擇除了受戰(zhàn)略因素影響外，還與企業(yè)的項(xiàng)目管理水平相關(guān)。一般而言項(xiàng)目管理需要以下幾方面形成閉環(huán)，以推動(dòng)項(xiàng)目管理不斷改進(jìn)：戰(zhàn)略預(yù)算的制訂、業(yè)績(jī)目標(biāo)的確定、流程的梳理、業(yè)務(wù)的規(guī)范、過程監(jiān)控、與業(yè)績(jī)掛鉤的激勵(lì)措施及重要人事的晉升任免等。
管控模式的選擇決定了授予項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)力的大小。若沒有相應(yīng)的約束與激勵(lì)，項(xiàng)目管理處于較低的水平上，則授予項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)力變成了公司與項(xiàng)目經(jīng)理之間的博弈，這種博弈是一種零和博弈。其結(jié)果就是項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)力小，則決策速度慢，效率低，項(xiàng)目經(jīng)理積極性低;項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)力大，則可能失控，公司利益受損。這兩者都是公司所不愿意看到的。要想改變這種高成本振蕩格局，須設(shè)計(jì)相應(yīng)的約束與激勵(lì)機(jī)制，提高項(xiàng)目管理水平，使授權(quán)的大小成為公司與項(xiàng)目經(jīng)理雙贏的衡量標(biāo)志。
戰(zhàn)略預(yù)算的制訂是所有項(xiàng)目管理的源頭。根據(jù)異地開發(fā)項(xiàng)目的策略、項(xiàng)目規(guī)劃、工作進(jìn)度計(jì)劃，建立項(xiàng)目預(yù)算管理體系及成本管理和資金管理體系，是公司對(duì)項(xiàng)目管理的基準(zhǔn)。在當(dāng)前宏觀調(diào)控的影響下，各企業(yè)對(duì)項(xiàng)目預(yù)算的制訂周期越來越短，并利用信息化手段提高預(yù)算的動(dòng)態(tài)性，通過加強(qiáng)預(yù)算管理節(jié)約資金使用。統(tǒng)一預(yù)算與集中資金管理是房地產(chǎn)行業(yè)各種項(xiàng)目管理模式的共同之處。
對(duì)項(xiàng)目管理確定業(yè)績(jī)目標(biāo)的差異體現(xiàn)出項(xiàng)目管理的指向與重點(diǎn)。放權(quán)式項(xiàng)目管理的業(yè)績(jī)目標(biāo)更關(guān)注最終的財(cái)務(wù)結(jié)果，雖然也強(qiáng)調(diào)過程的關(guān)注;而集權(quán)式管理更關(guān)注過程，雖然也注重通過過程管理導(dǎo)向良好的財(cái)務(wù)結(jié)果。前者如順馳，在目標(biāo)確定后，授予項(xiàng)目經(jīng)理更多的權(quán)力相機(jī)抉擇，允許項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)情況靈活機(jī)動(dòng)，并給予充分的信任。后者如萬科更強(qiáng)調(diào)嚴(yán)密的質(zhì)量管理體系的建立，每一個(gè)問題的產(chǎn)生都推動(dòng)萬科質(zhì)量管理體系的改進(jìn)。
流程的合理化方面也體現(xiàn)出不同模式的差異。萬科模式更強(qiáng)調(diào)正確的流程導(dǎo)致正確的結(jié)果，問題的出現(xiàn)一定有流程方面的原因。而放權(quán)式模式更強(qiáng)調(diào)“條條大道通羅馬”，固化的流程不一定效率最高，唯有根據(jù)當(dāng)時(shí)情景作出的判斷才是最優(yōu)化選擇，因此流程的固化方面較弱。
業(yè)務(wù)規(guī)范在不同模式間也體現(xiàn)出較大的差異，顯然萬科的集權(quán)模式更強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)的規(guī)范，以使項(xiàng)目質(zhì)量精益求精，而順馳模式則明顯要弱。同樣對(duì)過程的監(jiān)控萬科遠(yuǎn)較順馳要嚴(yán)。因此相對(duì)而言，萬科項(xiàng)目的質(zhì)量要優(yōu)于順馳，這也是萬科的品牌美譽(yù)度高于順馳的原因。
由于以上原因萬科的業(yè)績(jī)考核更深入細(xì)致而成本較高，而順馳的業(yè)績(jī)考核更關(guān)注財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，考核成本較低。這兩種模式對(duì)人員的素質(zhì)能力要求也有較大的差異，萬科的模式更注重按部就班，把每一步工作做扎實(shí)，注重系統(tǒng)性復(fù)制。而順馳模式成功對(duì)激情與領(lǐng)導(dǎo)力要求較高，而且由于過程控制相對(duì)較弱，對(duì)統(tǒng)一的公司文化與決策的堅(jiān)決執(zhí)行就成為順馳必然