導(dǎo)讀：在供不應(yīng)求的基本格局和流動(dòng)性過剩格局均未根本改變的情況下，房價(jià)下跌只是小概率事件。政府的調(diào)控將在與市場(chǎng)的較量中敗下陣來。
截至12月1日，萬科2010年度銷售總額突破1000億元。這一數(shù)字，相當(dāng)于美國四大住宅公司銷售高峰時(shí)的總和。
在調(diào)控政策不斷推出的2010年，以萬科為代表的房地產(chǎn)企業(yè)，卻創(chuàng)出了歷史最好的銷售業(yè)績，這是否是調(diào)控再次失效的標(biāo)志？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以堵為主的宏觀調(diào)控政策，并沒有加大土地供應(yīng)力度。歷次調(diào)控已經(jīng)證明，光堵不增的調(diào)控，只會(huì)屢調(diào)屢漲。9月底開始的二輪調(diào)控除城市土地增供有限，使得市場(chǎng)對(duì)房價(jià)的上漲預(yù)期不變。由于地方政府的GDP情結(jié)和土地財(cái)政現(xiàn)狀，即使出臺(tái)第三輪調(diào)控政策，也很難從根本上解決問題。
“政府出臺(tái)的房屋信貸政策，從現(xiàn)在看來，基本上是無效的?！?/p>
房企大狂歡
對(duì)于萬科來說，1000億的幸福來得有點(diǎn)快。
據(jù)萬科內(nèi)部人士透露，前11個(gè)月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積828.8萬平方米，銷售金額998.1億元。再加上12月1日的新增簽約金額，萬科的銷售額首次突破千億大關(guān)。萬科12月2日晚間提供給本報(bào)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至2010年12月1日，萬科已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積830.7萬平方米，銷售金額1000.6億元。至此，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額千億級(jí)公司正式誕生。
“但這已經(jīng)成為歷史，我們還有更廣闊的發(fā)展空間?！碑?dāng)天，萬科總裁郁亮給員工發(fā)了一封內(nèi)部郵件，“感謝員工這一年辛苦工作，并希望大家更努力工作?！?/p>
千億，這是萬科在2004年提出的2014年遠(yuǎn)景目標(biāo)，現(xiàn)在整整提前了49個(gè)月。而據(jù)中原集團(tuán)預(yù)測(cè)，至11月份，已經(jīng)有11家房地產(chǎn)公司提前實(shí)現(xiàn)或接近完成了年度銷售目標(biāo)。
普通人很難想象，在號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”宏觀調(diào)控的2010年，居然有那么多的房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)下了銷售新高。即使是9月29日剛剛出臺(tái)的第二波樓市調(diào)控政策，僅僅兩個(gè)月之后也遭遇失效的危險(xiǎn)。
萬科并不孤獨(dú)。一批知名房企在經(jīng)歷8-11月的銷售火爆期后，成功扭轉(zhuǎn)了今年4月調(diào)控啟動(dòng)以后銷售低迷的形勢(shì)。
今年上半年，只有恒大一家完成了全年目標(biāo)的50%，絕大多數(shù)房企銷售沒有達(dá)到全年的30%。萬科也僅實(shí)現(xiàn)銷售額368億，因此被質(zhì)疑無法完成年初制定的800億目標(biāo)。但8月以后，市場(chǎng)發(fā)生驚天逆轉(zhuǎn)。哪怕是七個(gè)部門9月29日作出第二波調(diào)控以后，亦未能阻止開發(fā)商們喜氣洋洋的銷售勢(shì)頭。
中原集團(tuán)對(duì)13家標(biāo)桿房企監(jiān)測(cè)顯示，截至11月份，預(yù)計(jì)將有9家房企提前完成年度銷售目標(biāo)。這其中包括保利、復(fù)地、金地、雅居樂等等；而剩余四家，富力和華潤也于11月份接近年度銷售目標(biāo)。
據(jù)已公布11月銷售數(shù)據(jù)的富力公告顯示，截至11月底，富力總錄得銷售收入共約人民幣280.94億元，銷售面積約2,162,300平方米。與去年同期相比，銷售面積下降了2%，銷售收入?yún)s增長了24%。富力對(duì)完成全年300億的銷售目標(biāo)充滿信心。
為什么是萬科
在一批房企的大狂歡背后，是中國歷史上最嚴(yán)厲調(diào)控下騎虎難下的難題。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉認(rèn)為，在供不應(yīng)求的基本格局和流動(dòng)性過剩格局均未根本改變的情況下，房價(jià)下跌只是小概率事件。政府的調(diào)控將在與市場(chǎng)的較量中敗下陣來。
但郁亮認(rèn)為，新一輪政策推出后，已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。
根據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生的說法，房地產(chǎn)調(diào)控已取得初步成效。主要表現(xiàn)為：房價(jià)滯漲、成交量增幅下滑、房地產(chǎn)信貸增幅下降。
但為何萬科等開發(fā)商能取得如此燦爛的銷售業(yè)績？
中原集團(tuán)分析師劉淵把房企銷售額逆市旺銷，歸結(jié)于房企產(chǎn)品線拉長以及二三線布局。
“在調(diào)控的背景下，以高端住宅為主的綠城銷售就不如去年。去年