9年那波炒房潮還是有別。
也就是說(shuō)，2015年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是提前透支了很多需求的。
去年10月，上海高層也曾對(duì)房?jī)r(jià)喊話。稱上海房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控，會(huì)削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力。
今年1月，上海有關(guān)部門也召開了一個(gè)內(nèi)部研討會(huì)，也給出了防范房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的定調(diào)。
但隨后接二連三的“地王”又刷新了大家的認(rèn)識(shí)。
往往是一塊地剛拍出，周邊的二手房已聞風(fēng)漲價(jià)。人們紛紛假設(shè)開發(fā)商不會(huì)虧錢，那么面粉已經(jīng)貴過(guò)面包，按土地成交價(jià)，要賣單價(jià)5萬(wàn)才能保本，再加上若干年開發(fā)和利潤(rùn)，可是周邊的二手房才3萬(wàn)。
于是在地王的輪番登場(chǎng)中，一些驚悚的標(biāo)題也這樣呈現(xiàn)：保本售價(jià)5萬(wàn)！某地進(jìn)入豪宅時(shí)代！保本售價(jià)5萬(wàn)！某區(qū)徹底消滅4萬(wàn)單價(jià)！
2015年，上海成交的經(jīng)營(yíng)性土地建筑面積同比下降了43%，是近5年來(lái)的最低點(diǎn)，但成交金額卻下降不大，地價(jià)上升幅度可想而知。特別是熱得發(fā)燙的宅地市場(chǎng)，高溢價(jià)地王頻出，也成為推漲房?jī)r(jià)的主要原因之一。
其實(shí)這樣的市場(chǎng)，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)也是一個(gè)困局。對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)，多年前攢下的便宜土地，已經(jīng)所剩無(wú)幾。如今在公開市場(chǎng)拿到的土地，溢價(jià)率都超過(guò)40%，幾乎很難做到高利潤(rùn)。
樓市的分化，造成三四線城市不敢拿地，一二線城市拿地不敢。地價(jià)和建安成本已經(jīng)大幅上揚(yáng)，加上市場(chǎng)波動(dòng)，匯率變化導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用增加，只要市場(chǎng)出現(xiàn)小幅波動(dòng)，房企未來(lái)就可能會(huì)面臨微利甚至無(wú)錢可賺的境地。
也正因此，你會(huì)發(fā)現(xiàn)過(guò)去的一年，一線城市的地王中出現(xiàn)了很多聯(lián)合體。而幾乎每一個(gè)拿了地的開發(fā)商，目標(biāo)都是做豪宅。只有不斷給項(xiàng)目做加法，增加附加值，才能提高售價(jià)，最后結(jié)果必然導(dǎo)致豪宅化。
對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，這也是個(gè)戰(zhàn)略上正確、戰(zhàn)術(shù)上沒(méi)有選擇的市場(chǎng)。
一線城市的虹吸效應(yīng)
如果問(wèn)問(wèn)這個(gè)城市的年輕人，有500萬(wàn)，買房還是創(chuàng)業(yè)？不知會(huì)有怎樣的回答。
在我的周圍，幾乎都是舉兩代人之力購(gòu)房，然后還要加上杠桿。那些拿著小城收入的父母，為了湊夠子女在大城市的首付，拿出畢生積蓄并不惜變賣家產(chǎn)。
這也是為什么三四線城市庫(kù)存高到難以想象，這就是“虹吸效應(yīng)”最簡(jiǎn)單粗暴的解釋。
什么樣的城市有資格“虹吸”？就是這里有最好的大學(xué)，最好大學(xué)的畢業(yè)生能在本地找到滿意的工作。放眼全國(guó)，有幾個(gè)城市滿足這樣的需求？
大城市的房產(chǎn)意味著孫輩更好的教育，兒女更好的工作更多選擇，意味著他們節(jié)衣縮食的榮耀，意味著一代更比一代強(qiáng)，三代就能大翻身。
而這一切，從大學(xué)擴(kuò)招，從我們踏上這片充滿魔性的土地開始，就都回不去了。
房?jī)r(jià)顛覆了人們對(duì)財(cái)富和生活的認(rèn)知，又讓人們前赴后繼。