摘要：長期以來，房地產(chǎn)作為高利潤行業(yè)之一，向來都不是十分關(guān)注成本管理，但在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形式下，由于政府行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，尤其在在經(jīng)歷了最近一輪的金融危機(jī)洗禮后，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間受到擠壓，企業(yè)不得不考慮加強(qiáng)成本管理。“省錢就是賺錢”，誰在成本管理領(lǐng)域走在前面，誰就在競爭中占據(jù)優(yōu)勢！本文從信息化入手論述了POM成本管理系統(tǒng)在房地產(chǎn)中的應(yīng)用，強(qiáng)調(diào)其“目標(biāo)成本+責(zé)任成本+項(xiàng)目過程控制”的現(xiàn)代成本管理體系是提升房地產(chǎn)核心競爭能力的重要輔助工具。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本管理；POM成本管理系統(tǒng)
引言
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，歷來得到國家的高度重視，因?yàn)榕c百姓生活息息相關(guān)，歷來也是眾人矚目的焦點(diǎn)行業(yè)之一，其中房價(jià)的問題又是各方觀點(diǎn)交織的“火力點(diǎn)”，2002年下半年以來，房地產(chǎn)價(jià)格，特別是居民住宅價(jià)格迅猛上漲，一定程度上成為社會(huì)不安定因素，引起各級(jí)政府的高度重視，而房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價(jià)格，成本不控制，價(jià)格就不可能控制，所以成本控制就成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中首先要解決的問題。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長、信息化進(jìn)程薄弱、影響因素多，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)成本控制是一個(gè)非常復(fù)雜的過程，它所需要控制的范圍相對較廣，包括土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本等；經(jīng)歷的周期長，短則一兩年，長則數(shù)年；涉及的環(huán)節(jié)多，從立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、施工、工程材料及設(shè)備、竣工交付、工程結(jié)算、銷售等一系列環(huán)節(jié)，正是這樣的錯(cuò)綜復(fù)雜性才決定了房地產(chǎn)企業(yè)借助信息化手段來實(shí)施成本管理和控制的迫切性。那POM成本管理系統(tǒng)究竟是如何在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮其不可替代的作用呢？
首先我們要了解一般的房地產(chǎn)企業(yè)希望通過POM成本管理子系統(tǒng)想要達(dá)到的目標(biāo)。無非是想要搭建公司內(nèi)部的成本管理平臺(tái)，建立以目標(biāo)成本為控制上線，以合同管理為核心，全過程、全動(dòng)態(tài)成本管理。主要體現(xiàn)為：①實(shí)現(xiàn)信息在各部門之間共享；②實(shí)現(xiàn)對合作伙伴的集中、統(tǒng)一管理；③梳理、固化各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)流程；④實(shí)現(xiàn)對成本業(yè)務(wù)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制；⑤形成知識(shí)積累。
根據(jù)房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況，POM成本管理系統(tǒng)根據(jù)幾年來對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究與實(shí)踐，結(jié)合多家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)提煉了“成本兩大步7小步管理方法”。下面就這些步驟做詳細(xì)的分析：
1、實(shí)施過程
1.1前期準(zhǔn)備階段在進(jìn)行培訓(xùn)推廣以前，先進(jìn)行了系統(tǒng)的業(yè)務(wù)調(diào)研工作，集中時(shí)間，與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部、工程部、設(shè)計(jì)部等多個(gè)部門進(jìn)行了深入溝通，將現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程與POM成本管理系統(tǒng)的核心業(yè)務(wù)流程進(jìn)行了固化和整合，最終形成了《房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度》，并對此管理制度進(jìn)行了集中宣講、學(xué)習(xí)和推廣。
1.2培訓(xùn)考核階段在調(diào)研階段完成后，POM成本管理系統(tǒng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行了二次開發(fā)，并最終將產(chǎn)品進(jìn)行了交付，然后進(jìn)入培訓(xùn)考核階段。由于房地產(chǎn)企業(yè)POM成本管理系統(tǒng)是全員參與使用，所以集中的培訓(xùn)和現(xiàn)場輔助指導(dǎo)大約要進(jìn)行一周時(shí)間，并協(xié)助大家將以前企業(yè)的相關(guān)歷史合同及數(shù)據(jù)進(jìn)行了補(bǔ)錄，經(jīng)過一周培訓(xùn)和一周的補(bǔ)錄數(shù)據(jù)，最終達(dá)到了培訓(xùn)的目的，全員通過考核。
1.3系統(tǒng)正式上線階段所有的實(shí)施工作完成后，按照項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，從某個(gè)時(shí)間點(diǎn)開始，POM成本管理系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)正式上線，并且全員應(yīng)用；至此該項(xiàng)目也從實(shí)施階段進(jìn)入了正常的系統(tǒng)維護(hù)階段，POM成本管理系統(tǒng)上線應(yīng)用一段時(shí)間后就要進(jìn)行效果分析，看其是否按照房地產(chǎn)企業(yè)要求的目標(biāo)前進(jìn)，即進(jìn)入第二階段應(yīng)用效果分析。
2、應(yīng)用效果分析
當(dāng)POM成本管