摘要：房地產(chǎn)在目前的中國(guó)乃至世界，都是一個(gè)非常熱門的話題，它不僅僅在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著重要的意叉，還滲透到7每一個(gè)老百姓的生活中，房地產(chǎn)開發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤(rùn)，這是天經(jīng)地義的。但是如果能在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常有意叉。本文主要通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要成本形成的分析，來探討一下房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制方法．從而提高項(xiàng)目的利潤(rùn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制
前言：工程建設(shè)成本控制，主要集中在工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工這兩個(gè)階段。雖然工程建設(shè)成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安費(fèi)用的大小以及費(fèi)用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。因此，工程成本控制的方式是從項(xiàng)目的前期入手，在施工階段進(jìn)行重點(diǎn)控制，對(duì)項(xiàng)目工程成本管理實(shí)行全過程動(dòng)態(tài)管理。通過加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制的總目標(biāo)。
一 房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來說，大致可分為3部分：土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價(jià))，以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。
配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10％～15％。
管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。
二 設(shè)計(jì)階段的成本控制
(一)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化
設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化是設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)，它對(duì)工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計(jì)方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過優(yōu)化建筑造型，裝修方案、標(biāo)準(zhǔn)層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再設(shè)備選型方面，再保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對(duì)降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某國(guó)際大廈項(xiàng)目，通過對(duì)地下停車場(chǎng)柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設(shè)計(jì)，增加了約15％的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在此項(xiàng)目建設(shè)過程中，通過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點(diǎn)，規(guī)劃成獨(dú)具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對(duì)回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。
(二)實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)
限額設(shè)計(jì)就是按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算， 控制初步設(shè)計(jì)， 按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)的總概算， 去控制施工圖的設(shè)計(jì)。實(shí)施限額設(shè)計(jì)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，是控制設(shè)計(jì)“鍍金”的有效方法。一旦設(shè)計(jì)獲得批準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格控制變更程序，不輕易變更設(shè)計(jì)，以保證投資限額