工期，從而影響進(jìn)度及房屋銷(xiāo)售。建造成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，將會(huì)大幅增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間損失，都可能導(dǎo)致工期拖延。一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生比較大的變化，錯(cuò)過(guò)最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī);另一方面，工期延長(zhǎng)會(huì)增加投入資金的利息支出，增加管理費(fèi)。房產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最后產(chǎn)品，其質(zhì)量不僅影響到銷(xiāo)售，還影響到用戶的安全。因而，在建造過(guò)程中，應(yīng)充分保證房屋的質(zhì)量。
5.銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。銷(xiāo)售階段是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否獲利的一個(gè)關(guān)鍵階段，銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的選擇、銷(xiāo)售價(jià)格的定位、銷(xiāo)售方式的選擇、廣告方式的選擇等都會(huì)影響銷(xiāo)售效果和最后盈利。房地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)一般有三種情況：預(yù)售、即時(shí)出售和滯后銷(xiāo)售，每一種銷(xiāo)售方式都有各自不同的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都采用預(yù)售的銷(xiāo)售方式。消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)很敏感，如果價(jià)格過(guò)高，可能導(dǎo)致房屋銷(xiāo)售量降低，難以及時(shí)收回投資而造成風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的銷(xiāo)售方式有自己營(yíng)銷(xiāo)和代理營(yíng)銷(xiāo)兩種，如果自己營(yíng)銷(xiāo)，可能缺乏專業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)和人才，但代理營(yíng)銷(xiāo)又可能因?yàn)榇碣M(fèi)用過(guò)高而增加成本。營(yíng)銷(xiāo)廣告可以充分運(yùn)用報(bào)刊、廣播、電視、現(xiàn)場(chǎng)廣告牌等多種方式進(jìn)行宣傳，以達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的效果。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
1.重視可行性分析。決策的正確與否關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成敗。因而，在項(xiàng)目的決策階段，應(yīng)充分搜集項(xiàng)目相關(guān)的各種信息，實(shí)地考察和調(diào)查，獲得詳實(shí)的數(shù)據(jù)，做好項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)評(píng)估、人力資源分析、項(xiàng)目的敏感因素評(píng)估，確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利的可能性，并在此基礎(chǔ)上做出決策。市場(chǎng)分析包括分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、顧客群體、項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售潛力等;財(cái)務(wù)評(píng)估包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)預(yù)測(cè)、銷(xiāo)售盈虧平衡點(diǎn)的估測(cè)、投資構(gòu)成的估測(cè)、投資回收期及內(nèi)部收益率的估測(cè)、流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)速度的估測(cè)、資產(chǎn)及負(fù)債比的發(fā)展趨勢(shì)估測(cè)、資金籌措方法等;人力資源分析包括分析該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目高層管理者的經(jīng)營(yíng)能力，確定招聘適合本項(xiàng)目的人才;對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展最為敏感的四大因素是銷(xiāo)售價(jià)格的變化、因市場(chǎng)而引起的銷(xiāo)售數(shù)量變化、因成本增減引起的變化、因投資或資金籌措引起的變化。同時(shí)，在可行性研究階段，還要分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利益相關(guān)方的利益博弈與調(diào)協(xié)。
2.建立信息中心。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立信息中心，搜集房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息，為企業(yè)決策提供信息支持。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)，如果缺乏及時(shí)、充分的信息，就很難做出正確的決策，進(jìn)而影響項(xiàng)目的順利進(jìn)行。在項(xiàng)目的可行性階段，足夠的信息可以幫助決策者做出正確的判斷，從而減少投資決策失誤，避免風(fēng)險(xiǎn);在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，足夠的信息有助于管理者進(jìn)行有效管理。首先，應(yīng)成立專門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)內(nèi)外的相關(guān)信息進(jìn)行搜集整理;其次，要建立規(guī)章制度，明確信息流的流轉(zhuǎn)方式與方向，通過(guò)制度的約束來(lái)保證信息中心能夠及時(shí)準(zhǔn)確地獲取信息;最后，信息搜集不是目的，由專人對(duì)信息進(jìn)行匯總、整理和分析，形成對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有用的信息。
3.建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，便于房地產(chǎn)企業(yè)更自覺(jué)、更系統(tǒng)地管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有自己的特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)不能完全用定量指標(biāo)來(lái)衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來(lái)判斷風(fēng)險(xiǎn)。因而，在預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),應(yīng)建立合理的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，引入“A計(jì)分法”，即把影響企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)因素列出,再根據(jù)其影響大小賦予不同的值,然后根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況對(duì)各影響因素做標(biāo)記，加總有標(biāo)記的各項(xiàng)分值，最后與臨界值比較來(lái)評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)狀況。依據(jù)建立的風(fēng)