摘 要：依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分為決策風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建造風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)等五類，并對(duì)其進(jìn)行深入分析，在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、項(xiàng)目政策性和地域性強(qiáng)等特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜多樣，并且存在于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過程中。因而，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，進(jìn)而提出防范對(duì)策，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流程，可將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)依次分為決策風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建造風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)等五類。
1.決策風(fēng)險(xiǎn)。決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，在本階段，通過對(duì)政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的研究，綜合分析市場(chǎng)的供需情況、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策等，制定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策略，以確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的類型和時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，受政策的影響很大，政府對(duì)房?jī)r(jià)的限制、貸款利率的規(guī)定、土地供應(yīng)量的控制、土地使用的約束、環(huán)境保護(hù)的要求，以及對(duì)投資規(guī)模、投資方向和稅收的控制等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的開發(fā)類型定位對(duì)項(xiàng)目的成功與否至關(guān)重要，房地產(chǎn)土建工程一旦完成，很難再就房地產(chǎn)的開發(fā)類型進(jìn)行更改。
2.土地風(fēng)險(xiǎn)。土地是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目影響很大。土地所處區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素產(chǎn)生的綜合效應(yīng)，決定著土地的潛在收益能力，是影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的決定性因素。土地政策風(fēng)險(xiǎn)來源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度等。土地要通過公開拍賣、招標(biāo)、協(xié)議出讓等方式取得，在取得土地的過程中，對(duì)土地的價(jià)格定位、競(jìng)標(biāo)方式的選擇等都可能造成土地風(fēng)險(xiǎn)。土地在競(jìng)標(biāo)成功后，一般面臨大量的征地、拆遷、安置和補(bǔ)償工作，并且涉及許多法律，使開發(fā)商面臨各種復(fù)雜情況。因而，拆遷也會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)。有的開發(fā)商為了戰(zhàn)略考慮，對(duì)土地進(jìn)行儲(chǔ)備，在土地價(jià)格比較低的時(shí)候買進(jìn)土地，從而獲得更多的利潤(rùn)，但在土地儲(chǔ)備過程中，可能面臨土地收回、土地政策變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)。
3.設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程的費(fèi)用中所占比例不大，但對(duì)于工程造價(jià)的影響卻很大，有時(shí)能達(dá)到75%。合理的設(shè)計(jì)可以降低成本10%，由于設(shè)計(jì)原因引起的質(zhì)量事故占總事故量的40%。設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)參數(shù)、方案選擇不當(dāng)，導(dǎo)致建筑工程不能滿足適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全和可靠性要求，以及設(shè)計(jì)進(jìn)度不能滿足工程要求;還可能因設(shè)計(jì)方案不合理而造成房地產(chǎn)租售不出去，房產(chǎn)滯銷而引起收益下降。所以設(shè)計(jì)前，要在現(xiàn)場(chǎng)勘查并充分搜集水文和氣象等資料后，再提出設(shè)計(jì)方案。加強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)理和設(shè)計(jì)審查，避免頻繁的設(shè)計(jì)變更，從而規(guī)避設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
4.建造風(fēng)險(xiǎn)。建造風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在招投標(biāo)、合同、承包商履約能力、成本、工期、質(zhì)量等方面。開發(fā)商采用的招標(biāo)模式有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、協(xié)商議標(biāo)等三種。招投標(biāo)時(shí)要選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)模式，選擇符合條件的設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，需要訂立許多合同，如施工合同、材料供應(yīng)合同等;如果合同管理不善或合同執(zhí)行不嚴(yán)，可能出現(xiàn)合同糾紛，這種糾紛可能影響到項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本，給項(xiàng)目相關(guān)方都造成損失。如果承包商沒有履約能力，可能導(dǎo)致拖延