開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類,對(duì)區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營業(yè)性公建設(shè)施,應(yīng)單設(shè)成本對(duì)象核算,這樣就會(huì)形成多個(gè)成本核算對(duì)象。
3.設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目。
正確劃分成本項(xiàng)目,如:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等?？梢钥陀^地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定:開發(fā)成本屬一級(jí)科目,在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要,確定成本項(xiàng)目,進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不宜開列太多,對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用,特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用,應(yīng)盡量合并;對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。土建費(fèi)用如屬于合同發(fā)包的,還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算,以便隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況,為工程的竣工決算提供資料。
4.準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。
對(duì)于單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于成本對(duì)象簡單,歸集成本費(fèi)用就容易得多,通過分配間接計(jì)入成本對(duì)象的內(nèi)容就相對(duì)較少。然而一項(xiàng)大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復(fù)雜,成本核算對(duì)象比較細(xì)化,很多成本費(fèi)用不可能直接歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象,就需要采用一定方法和程序進(jìn)行分配,再間接地歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象。直接歸集的成本費(fèi)用主要是建筑安裝工程費(fèi)用,其他成本費(fèi)用則需要按期進(jìn)行分配,而對(duì)于間接分配的費(fèi)用需要在日常歸集時(shí)按各自成本項(xiàng)目的細(xì)目分別歸集核算,然后按各個(gè)成本對(duì)象和對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行分配。例如:大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象直接歸集項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用;土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)日常發(fā)生的成本費(fèi)用可不按成本對(duì)象直接分配,而在此成本明細(xì)科目中分細(xì)目歸集,每月末按各成本對(duì)象的實(shí)際占地面積計(jì)算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費(fèi)用,在分配時(shí)無需按細(xì)目分?jǐn)?若成本管理需要可以再按細(xì)目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用中的現(xiàn)場管理性費(fèi)用則按各成本對(duì)象的建筑面積計(jì)算比例分?jǐn)?。?dāng)月發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用,其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。對(duì)于利息支出則按各成本對(duì)象歸集的上月末成本實(shí)際發(fā)生額計(jì)算比例分?jǐn)?對(duì)于預(yù)付款項(xiàng)中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項(xiàng),應(yīng)直接進(jìn)入成本項(xiàng)目歸集,并及時(shí)取得發(fā)票;對(duì)于工程決算后欠付的款項(xiàng)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提,包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等。
5.重視項(xiàng)目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。
已完土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途,采用不同的方法進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如:(1)為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。開發(fā)完成后,應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。(2)開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時(shí),將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。(3)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收取得交付使用許可證后三個(gè)月內(nèi),應(yīng)當(dāng)取得經(jīng)過審價(jià)后的工程決算書,這樣成本核算人員即可按照各成本核算對(duì)象所歸集的費(fèi)用核對(duì)各項(xiàng)合同和工程決算書確定的價(jià)款支付情況,按權(quán)責(zé)發(fā)生制要求計(jì)提相應(yīng)的成本費(fèi)用,從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實(shí)際總成本,并計(jì)算各獨(dú)立核算對(duì)象的單位成本進(jìn)行完工開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。若屬于出租經(jīng)營的項(xiàng)目,則轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。商品房的預(yù)售業(yè)務(wù)在前,竣工交付在后,工程決算若不及時(shí)完成,成本核算則不可能真實(shí)和及時(shí),進(jìn)而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應(yīng)按配比原則,以各個(gè)獨(dú)立銷售單元(獨(dú)立核算對(duì)象)進(jìn)行明細(xì)核算,以每平方米建筑面積成本為銷售成本轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。