房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大,建設(shè)周期長,成本核算環(huán)節(jié)多,投資風險高等特點。這就更需要精打細算,規(guī)避風險,力求以最少的成本耗費獲取最大的經(jīng)濟利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項復(fù)雜的會計核算工作,這是由房地產(chǎn)項目的特性所決定的。提高開發(fā)項目的成本核算質(zhì)量,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當務(wù)之急。如何進行成本核算,顯得尤為重要。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說,大致可分為三部分:
1.土地、土建及設(shè)備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容,大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前,必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價),以此來進行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費,學校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì),如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。這類收費項目種類繁多,標準不一,許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行,隨意性很強,標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出,一般占項目總投資的10%～15%。
3.管理費用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比,有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點,因此,大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好,對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。
二、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算策略
1.加強房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關(guān)法規(guī)和制度,還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實際情況、行業(yè)特點,建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度,加強和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè),使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會計資料的真實、可靠,促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質(zhì)量的提高。同時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素,在保證成本會計工作質(zhì)量的前提下,合理地設(shè)置會計機構(gòu),配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項目應(yīng)由專人負責成本核算工作,大型項目應(yīng)設(shè)立成本工作組專門負責成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機地結(jié)合起來,形成算為管用、算管結(jié)合的有效機制。成本工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)項目具體實際,確定分別采用集中和非集中工作方式。
2.確定成本核算對象。
對于建設(shè)一個現(xiàn)代的多功能小區(qū),其成本核算對象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實際,研究分析總體項目的特點、管理要求、經(jīng)濟用途、標準、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項確定。成本核算對象的設(shè)置必須堅持“便于核算,利于管理”的原則。一般來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時,應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素,分別做如下處理:一般的開發(fā)項目,應(yīng)以每一獨立編制的設(shè)計概(預(yù))算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象;同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目,如果開竣工時間相近,又由同一施工隊伍施工,可以合并為一個成本核算對象;對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要,按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。比如,大型項目首先要分批分期,在分批