【摘要】政府投資項(xiàng)目采用代建制管理已初見成效，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)上嘗試引入代建，并結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)踐，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目代建制的實(shí)施提出一些思路。
1“ 代建制”管理模式
“ 代建制”是指投資項(xiàng)目經(jīng)過規(guī)定的程序，由投資方選擇有資質(zhì)的項(xiàng)目管理公司作為項(xiàng)目建設(shè)期法人。全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)全過程的組織管理，通過專業(yè)化項(xiàng)目管理最終達(dá)到控制投資、保證工期質(zhì)量、提高投資效益和管理水平的目的。項(xiàng)目代建可分為全過程代建方式和分階段代建方式。全過程代建方式，由代建單位對(duì)代建項(xiàng)目從項(xiàng)目建議書批復(fù)后開始，經(jīng)可行性研究、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收，直至保修期結(jié)束，實(shí)行全過程管理。分階段的代建方式，將代建項(xiàng)目分前期和實(shí)施兩階段委托代建單位進(jìn)行管理。
2 政府投資項(xiàng)目采用代建制的目的
目前政府投資項(xiàng)目越來越多的在采用“ 代建制”,其目的是:
1)有效控制" 三超"、防止項(xiàng)目建設(shè)中腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。
傳統(tǒng)建設(shè)模式中政府投資項(xiàng)目多實(shí)行財(cái)政投資，政府管理的單一模式，政府集“ 投資、建設(shè)、管理、運(yùn)營”于一身。這種單一的模式下，項(xiàng)目實(shí)施中普遍存在超規(guī)模、超標(biāo)準(zhǔn)、超概算的“ 三超”現(xiàn)象?！?代建制”模式下促使政府投資項(xiàng)目中這四個(gè)環(huán)節(jié)互相分離彼此制約。
此外，單一模式下項(xiàng)目建設(shè)中存在一定的薄弱環(huán)節(jié)，政府投資執(zhí)行部門掌控著從勘探、設(shè)計(jì)到施工招投標(biāo)、物料采購的全過程，缺少約束，監(jiān)管失控，責(zé)任不明，利益不清，容易滋生腐敗，也容易產(chǎn)生資金浪費(fèi)、資金挪用、假公濟(jì)私、行賄受賄等一系列問題。代建制使政府行政權(quán)力從" 施工招投標(biāo)、物料采購" 兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)退出，通過合同約束代建單位。代建單位基于法律約束、成本控制利潤追求的考慮，嚴(yán)格執(zhí)行合同、建立嚴(yán)密的內(nèi)控機(jī)制，從而達(dá)到防三超、防杜腐敗的作用。
2)實(shí)施代建制可以保證項(xiàng)目質(zhì)量，責(zé)任落實(shí)到位從而提高投資效益。
傳統(tǒng)建設(shè)模式下大多數(shù)政府投資項(xiàng)目的“ 指揮部”建設(shè)體制，由非專業(yè)機(jī)構(gòu)和非專業(yè)人員、甚至由臨時(shí)機(jī)構(gòu)抽調(diào)人員進(jìn)行管理，除了如上所說的存在成本不易控制的弊端之外，人員的水平參差不齊，每個(gè)項(xiàng)目班子的組建都要不同程度地付出學(xué)習(xí)成本和時(shí)間成本，也就是通常所說的“ 交學(xué)費(fèi)”，其質(zhì)量、工期也達(dá)不到設(shè)計(jì)規(guī)范要求。同時(shí)，這種建設(shè)體制下建設(shè)單位與政府部門是上下級(jí)關(guān)系，缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，行政管轄、行政干預(yù)都會(huì)造成項(xiàng)目的延遲、項(xiàng)目大量的變更。另外，作為非常設(shè)機(jī)構(gòu)的指揮部，項(xiàng)目結(jié)束后無從追究責(zé)任，一個(gè)臨時(shí)的責(zé)任機(jī)構(gòu)和一個(gè)終身的責(zé)任機(jī)構(gòu)在管理工程項(xiàng)目上，最終項(xiàng)目的成本、工期、質(zhì)量當(dāng)然是不可比的。
而實(shí)行代建制，代建單位具有豐富的項(xiàng)目專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，能夠提高管理水平、降低管理成本、方便監(jiān)督管理，提高投資項(xiàng)目實(shí)施情況的透明度，真正做到公開、公平、公正。而且依照代建合同的約定，代建單位向投資方繳納履約銀行保函或履約保證金，便于政府投資部門從經(jīng)濟(jì)上對(duì)代建單位的違規(guī)行為采取制約，迫使各專業(yè)單位提高自身技術(shù)水平，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，對(duì)政府機(jī)構(gòu)的整體水平的提高也起到了促進(jìn)作用，對(duì)于項(xiàng)目來說也能提高投資效益。
3) 實(shí)行代建制可以使政府在職能轉(zhuǎn)變的同時(shí)規(guī)范投資管理，真正做到建管分開。
傳統(tǒng)建設(shè)模式下，投資與建設(shè)、建設(shè)與管理混為一體，相互之間又缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制。而實(shí)行了代建制，政府的職能部門主要從事的是行業(yè)的指導(dǎo)監(jiān)管工作，具體包括資金的監(jiān)管、建設(shè)市場(chǎng)的監(jiān)管及有關(guān)規(guī)定的落實(shí)。政府作為投資方，受到代建合同的約束，一些立項(xiàng)存在問題、資金缺口很大的項(xiàng)目將會(huì)受到制約，從而規(guī)范了建設(shè)市場(chǎng)的管理。同時(shí)，項(xiàng)目使用單位的責(zé)任意識(shí)也會(huì)因此得到增強(qiáng)，他們從盲目、繁瑣的項(xiàng)目管理