制。所有招投標(biāo)標(biāo)書的編制、合同的草擬,均應(yīng)合規(guī)合法、科學(xué)細(xì)致完整、嚴(yán)而不滯、盈而不褊;以我為本又具有可行性;避免馬拉松談判徒增時(shí)間成本;所有標(biāo)書、合同一經(jīng)成立均應(yīng)進(jìn)入“監(jiān)管機(jī)制”系統(tǒng),同時(shí)需注意合同約定的付款額度、付款時(shí)限與施工形象進(jìn)度是否同步?各部協(xié)調(diào)配合、時(shí)限、順序、制約是否平衡?均應(yīng)有設(shè)置的總調(diào)度把控,達(dá)到真正意義上的事前控制投資成本。
3.圖紙審核及合理化建議的選擇。在招標(biāo)過程中,應(yīng)仔細(xì)審閱圖紙,盡可能減少工程實(shí)施過程中的設(shè)計(jì)變更和中標(biāo)單位以后的索賠機(jī)會(huì)。在評(píng)標(biāo)過程中,要仔細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件,防止低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)索賠和不平衡報(bào)價(jià)的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵(lì)各投標(biāo)單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議。優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。如在山水美地四組團(tuán)的弱電工程招標(biāo)中,投標(biāo)單位就提出了非常好的優(yōu)化方案,最終為項(xiàng)目節(jié)約了數(shù)百萬元的投資。
4.采用工程量清單報(bào)價(jià)。在招標(biāo)中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式,工程量清單招標(biāo)有利于項(xiàng)目實(shí)施中進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)控制。采用工程量清單的形式,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言,首先,工程單價(jià)易與市場價(jià)進(jìn)行競爭性比較,擠掉單價(jià)中的水分,堵住漏洞;其次,可控制因設(shè)計(jì)變更引起的工程價(jià)款的增加。
5.合同簽署要嚴(yán)密。簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本,是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本,對(duì)承包商的制約條款幾乎達(dá)到無所不包的地步,防止施工單位進(jìn)場后以工期緊、場地狹小、設(shè)計(jì)選型的品牌型號(hào)不明確等為借口,進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由,提出趕工申請,要求增加工程費(fèi)用,如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素,明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款,就能有效地杜絕這類費(fèi)用的增長;比如在設(shè)備安裝預(yù)算中,由于不同的品牌型號(hào)價(jià)格出入很大,如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊,就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”,影響工程質(zhì)量和壽命,損害開發(fā)商的信譽(yù),造成不良后果。
6.建立招投標(biāo)戰(zhàn)略聯(lián)盟。在項(xiàng)目開發(fā)中與之合作有著工程經(jīng)驗(yàn)豐富、管理水準(zhǔn)較高的承包商,利用群體項(xiàng)目開發(fā)的優(yōu)勢,與之建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,才能維持項(xiàng)目的工程質(zhì)量,減少管理及交易成本,實(shí)現(xiàn)雙贏局面。
7.完善招投標(biāo)監(jiān)督考核體系。在招投標(biāo)管理過程中,推行標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)文件,標(biāo)的(或控制價(jià))的制作要規(guī)范并要嚴(yán)格復(fù)核,建立項(xiàng)目招投標(biāo)合同簽訂執(zhí)行、工程結(jié)算等全過程監(jiān)控聯(lián)動(dòng)機(jī)制,防范商業(yè)欺詐及商業(yè)賄賂,及時(shí)糾正和處理各種違規(guī)行為。
三、施工階段
項(xiàng)目進(jìn)行至施工階段,即為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的承建階段,在此項(xiàng)目施工過程中所發(fā)生的費(fèi)用又稱為建筑安裝造價(jià),在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成本中約占40%左右。開發(fā)商在這一階段的任務(wù)就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成開發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程,使項(xiàng)目按時(shí)投入使用。我認(rèn)為主要控制以下三點(diǎn)。
1.加強(qiáng)監(jiān)控,加強(qiáng)預(yù)算審查,特別要注重經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。在項(xiàng)目建設(shè)過程中,工程變更的管理非常重要,工程管理人員和造價(jià)人員應(yīng)密切配合,嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生,但由于工程項(xiàng)目周期長、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn),項(xiàng)目在實(shí)施過程中不可避免會(huì)發(fā)生變更。對(duì)于大的洽商變更,必須事先做詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,這時(shí)要充分利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源,并就其對(duì)工程成本的影響做出評(píng)價(jià),綜合各方意見后方能最后確定是否實(shí)施該洽商變更。變更設(shè)計(jì)必須在合同條款的約束下進(jìn)行,任何變更不能使合同失效。變更后的單價(jià)仍執(zhí)行合同中已有的單價(jià),如合同中無此單價(jià)或因變更帶來的變化,應(yīng)按合同