[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理,即對(duì)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本的管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理存在的問(wèn)題,提出相應(yīng)的管理理論與方法,以供探討。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目 成本管理
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言,追求最大利潤(rùn)是不言而喻的。但是在商品利潤(rùn)日趨平均化的今天,要追求最大利潤(rùn),首先應(yīng)有效地控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本?？刂坪梅康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本,是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的最根本保證。
一、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容
(一)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成因素非常復(fù)雜,包含了外部和內(nèi)部因素,涉及環(huán)境、經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理等各個(gè)方面。
1.土地成本。包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、土地出讓契稅、登記工本費(fèi)等。土地成本投入比重較大,是造成開(kāi)發(fā)商的啟動(dòng)資金壓力的重要因素。
2.前期成本。包括工程規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi)、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、環(huán)境評(píng)估費(fèi)等。
3.建安工程成本。此費(fèi)用根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)確認(rèn),在一定的建筑結(jié)構(gòu)特征下,成本基本固定,浮動(dòng)不大。
4.公共基礎(chǔ)設(shè)施成本。公共設(shè)施牽涉到道路、供水、供電、排污管網(wǎng)、環(huán)保等。 5.建設(shè)單位管理成本。此項(xiàng)主要由人力資源成本和行政辦公成本構(gòu)成。
5.財(cái)務(wù)成本。主要由資金成本、稅務(wù)成本構(gòu)成。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,資金鏈?zhǔn)怯绊懲顿Y成敗的關(guān)鍵,只要是融資成本低于銷(xiāo)售利潤(rùn),則就可適當(dāng)融資降低自有資金壓力,此因素為影響成本的敏感性因素。
6.營(yíng)銷(xiāo)成本。主要由廣告成本、推廣成本、售樓處、樣板房裝修等成本構(gòu)成。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容主要有以下幾個(gè)方面:
1.項(xiàng)目策劃階段。主要是尋找項(xiàng)目、市場(chǎng)調(diào)查和投資評(píng)估的成本核算與管理。
2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。在這個(gè)階段要編制成本計(jì)劃和工作流程圖,掌握工程費(fèi)用變化的環(huán)境,及時(shí)掌握國(guó)家、省、市有關(guān)部門(mén)的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化。并進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析,嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。
3.施工階段。這個(gè)階段要落實(shí)好管理人員各自的職能任務(wù),詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量,復(fù)合工程付款賬單,嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證,做好工程施工記錄,并定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析,提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施。
4.項(xiàng)目銷(xiāo)售階段。這一階段的成本控制主要是銷(xiāo)售費(fèi)用。一般情況下,房地產(chǎn)銷(xiāo)售費(fèi)用為房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的2-4%,費(fèi)用數(shù)額大,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的高低有直接影響。
5.技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段。在工程施工中,進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和可持續(xù)創(chuàng)新,包括新材料、新技術(shù)、新工藝“三新”的運(yùn)用,對(duì)于企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)中取得有利地位非常重要。
二、目前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理存在的問(wèn)題
(一)缺乏成本管理人才
許多企業(yè)缺乏具有理論知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及成本管理經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才,而面對(duì)成本控制發(fā)展需要,一些成本管理人員又沒(méi)有及時(shí)充實(shí)成本管理的新知識(shí)、新經(jīng)驗(yàn)、新技術(shù)。由于成本管理人員的意識(shí)不強(qiáng),缺乏法律意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和合同觀(guān)念,最終導(dǎo)致成本控制責(zé)任不落實(shí),工作不到位,無(wú)法實(shí)施切實(shí)有效的成本控制措施。
(二)制度不健全,分工不合理
目前,我國(guó)的房地產(chǎn)施工企業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象,即在項(xiàng)目?jī)?nèi)部,搞技術(shù)的只負(fù)責(zé)技術(shù)和質(zhì)量,搞工程的只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度,搞材料的只負(fù)責(zé)材料的采購(gòu)及進(jìn)場(chǎng)點(diǎn)驗(yàn)工作。這樣表面上看來(lái)職責(zé)清晰,分工明確,但實(shí)際上經(jīng)常會(huì)造成一些不必要的浪費(fèi)。
(三)缺乏完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的