種評(píng)估價(jià)格?房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的本質(zhì)是什么?下文將進(jìn)行分析。
三、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的本質(zhì)
房地產(chǎn)估價(jià)師揭示出客觀、合理、公平、公正的評(píng)估價(jià)格,就找到了房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的本質(zhì)。但從量的角度分析和把握,這是模糊的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)評(píng)估價(jià)格是因交易或預(yù)期交易的需要而出現(xiàn),也是因這種交易的需要而存在。那么,它就應(yīng)該是交易或預(yù)期交易雙方自主的共同的意愿表示。
1.完全市場(chǎng)自主決定的價(jià)格。通常相對(duì)完全的市場(chǎng)可以任由市場(chǎng)自主決定價(jià)格,這是當(dāng)前絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共識(shí)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中,“完全市場(chǎng)”的特征如下:(1)同質(zhì)商品,買(mǎi)者不在乎從誰(shuí)手里購(gòu)買(mǎi);(2)買(mǎi)者和賣(mài)者的人數(shù)眾多;(3)買(mǎi)者和賣(mài)者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由(;4)買(mǎi) 者和賣(mài)者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息,并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格;(5)就成交價(jià)格而言,每個(gè)買(mǎi)者和賣(mài)者的購(gòu)銷(xiāo)額是無(wú)關(guān)緊要的;(6) 買(mǎi)者和賣(mài)者無(wú)串通共謀行為;(7)消費(fèi)者要求總效用最大化,銷(xiāo)售者要求總利潤(rùn)最大化;(8)商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。在現(xiàn)實(shí)生活中,純粹的完全市場(chǎng)是不存在的。但世界上倡導(dǎo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家,都盡可能地讓市場(chǎng)機(jī)制在商品交易中發(fā)揮最大的作用,即由市場(chǎng)自主決定的價(jià)格起引導(dǎo)和調(diào)節(jié)作用。由市場(chǎng)自主決定的價(jià)格是供求雙方討價(jià)還價(jià)的結(jié)果,即供求雙方在各種影響因素下博弈均衡的結(jié)果。這一結(jié)果實(shí)現(xiàn)了交易雙方自主自愿的共同意愿。
但基于上面的論述,房地產(chǎn)商品及市場(chǎng)特性決定它不能做到任由市場(chǎng)自主決定價(jià)格。所以,需要房地產(chǎn)估價(jià)師去測(cè)算能達(dá)到交易或預(yù)期交易雙方自主、共同的意愿表示的價(jià)格,既挖掘出房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的本質(zhì)。
2.房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)科學(xué)。有專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合,這可能是一種形象的說(shuō)法。筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)科學(xué),在追求量的的精確的過(guò)程中,在揭示交易或預(yù)期交易雙方自主、共同的意愿表示的價(jià)格過(guò)程中,需要專(zhuān)業(yè)化的技能、技巧,需要個(gè)人主觀能動(dòng)性的發(fā)揮。科學(xué)需要大膽的想象和猜測(cè),但需要去檢驗(yàn),不象藝術(shù)可以是個(gè)人想象力的充分發(fā)揮。所以,在揭示交易或預(yù)期交易雙方自主、共同的意愿表示的價(jià)格,既挖掘出房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格本質(zhì)的過(guò)程中,需要借助博弈論的方法去精確化房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)論,而不是憑借沒(méi)有充分說(shuō)服力的想象。
3.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的研究。首先,有專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的核心是房地產(chǎn)商品的價(jià)值?,F(xiàn)實(shí)生活中,房地產(chǎn)價(jià)值是核心,價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。
其次,有人認(rèn)為房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是西方經(jīng)濟(jì)理論中的均衡價(jià)格。在西方經(jīng)濟(jì)理論中,房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求曲線(xiàn)與市場(chǎng)供給曲線(xiàn)相交時(shí)的價(jià)格,也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量與供給量相等時(shí)的價(jià)格。
從上圖看出,E 點(diǎn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求曲線(xiàn)與市場(chǎng)供給曲線(xiàn)的交點(diǎn)。所以,E 點(diǎn)對(duì)應(yīng)的橫軸 QE 為房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與供給量相等時(shí)的商品數(shù)量;E 點(diǎn)對(duì)應(yīng)的橫軸 PE 為房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與供給量相等時(shí)的價(jià)格。當(dāng)然,西方經(jīng)濟(jì)學(xué)在論證供求理論時(shí)設(shè)定了其理論假設(shè)前提,所以供求理論本身無(wú)懈可擊。然而,在現(xiàn)實(shí)生活中,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量與供給量相等的情況幾乎不存在。即使數(shù)量相等,供求雙方的市場(chǎng)勢(shì)力也不一定相等。數(shù)量只是影響價(jià)格的一個(gè)重要因素。無(wú)論孰強(qiáng)孰弱,價(jià)格最終是供求雙方博弈均衡的結(jié)果。
因此,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中,供大于求或求大于供是正常經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,而且市場(chǎng)價(jià)格不僅僅受供求雙方的影響。當(dāng)求大于供(即商品的供給量大于需求量)或供方市場(chǎng)勢(shì)力強(qiáng)于需方時(shí),正常合理客觀的市場(chǎng)價(jià)格必然高過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量與供給量相等時(shí)的價(jià)格。常采用拔河的例子來(lái)形象表現(xiàn)交易雙方為爭(zhēng)得公平價(jià)而進(jìn)行較量的情形,無(wú)論游戲雙方人數(shù)的多寡,當(dāng)各方的綜合競(jìng)爭(zhēng)力充分發(fā)揮、雙方相持不動(dòng)時(shí),即達(dá)到所謂博弈均衡