房地產與普通商品相比有其獨特之處。同樣是市場機制，普通商品可以由市場自主決定價格，而房地產商品需要評估服務。挖掘出獨特性為研究房地產評估價格的本質奠定了基礎。從量的角度揭示出解決房地產評估價格的本質，將對房地產評估方法和技術的改進，以及更有效地進行房地產評估管理等工作，具有重大的現(xiàn)實意義。
一、房地產商品的特性
對于一般商品而言，其外表特征、內在品質的信息透明度高，生產的標準化程度高，消費者易于比較鑒別，供求雙方可以在相對公平、公開、平等的基礎上討價還價，進而確定價格。然而，房地產商品具有獨特性。有專業(yè)人士認為，從房地產估價和把握房地產價值的角度來看，具有不可移動性、獨一無二性、壽命長久、供給有限、價值量大、流動性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十大特性。筆者認為，房地產商品的特性，從房地產估價的角度來看，突出表現(xiàn)在以下幾點：
1.房地產商品具有獨一無二性。附著于土地這一特殊商品，決定了房地產商品的獨一無二性。從這個意義上理解，房地產商品是一定時空概念上的商品，即每一個房地產商品都和特定的時間和空間不可分割，時間上的不同、特別是空間上的差別，決定了沒有一模一樣的房地產商品。所以，在房地產市場上，可以有一樣價格的房地產商品，但絕對沒有完全相同的房地產商品。所以，房地產商品之間沒有完全替代關系。同時，房地產商品外在特征的復雜性，使得消費者難以比較優(yōu)劣，更難以量化。
2.房地產商品權益束具有動態(tài)性和分散性。在交易中，轉移的是房地產的所有權、使用權或其他權益，交易類型的多樣化意味著房地產商品權益束的動態(tài)變化。即使外表特征上近乎完全替代的房地產商品，權益狀況也可能千差萬別。房地產商品權益束具有動態(tài)性和分散性，使得房地產的價格判定難度加大。
3.房地產商品具有依附性。房地產商品附著于特定的土地，更依附于社區(qū)環(huán)境，包括基礎設施、公共配套、人文環(huán)境、自然環(huán)境、經濟環(huán)境等。市場經濟越成熟、越發(fā)達的地方，房地產商品的依附性越強。這種依附性使得房地產商品不能簡單地獨立存在，房地產價格不能僅就房地產商品本身的優(yōu)劣來判定。因此，房地產商品的依附性使得房地產價格判定難度更大。
二、房地產市場的特性
房地產商品所在的房地產市場，是所有國家受管制最多的市場。為什么不能象其他市場那樣放開，更多地由市場自主決定價格呢？原因在于房地產市場有別于其他商品市場的特性。
1. 房地產市場存在過多干預。房地產商品一般都與土地密不可分，而土地是任何一個國家最為寶貴的資源和財富之一。它關系到國計民生，注定受到國家的高度關注。在我國，對土地更是高度壟斷，即城鎮(zhèn)土地國有和農村土地集體所有，從而形成政府壟斷的土地一級市場，二級、三級乃至四級市場的高度受限的情況。存在過多干預的市場，價格信號不可能正常的發(fā)揮調節(jié)功能，房地產交易者難以進行比較和參考。
2.房地產市場的供給方市場勢力過強。目前我國房地產市場的供給方市場勢力過強，具體表現(xiàn)為：掌握土地這一相對稀缺資源、占有供給及商品信息的絕對優(yōu)勢、擁有說服管理方的強勢話語權、擁有營市造市的經濟實力等。房地產市場的供給方市場勢力過強，意味著需求方的絕對弱勢，因此，無法架構公平的討價還價平臺。
3.房地產市場存在嚴重的信息不對稱。房地產商品關系到千家萬戶，一方面我們每一個人都需要房地產商品；另一方面，房地產商品價值在幾乎每一個家庭開支中占據絕對高的比重。而信息的嚴重不對稱造成供求雙方難以直接對話，從而造成雙方交易難以順利開展。
房地產估價師為供求雙方判定客觀、合理、公平、公正的價格，即評估價格。那么，房地產估價師如何判定出這