受國際經(jīng)濟金融危機影響，全球建筑市場遭到了沖擊，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受到的影響更深入，更直接。在這種形勢下，如何做好房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的防范，顯得尤為關(guān)鍵。房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程會涉及到不同方面、不同類型的合同，不同類型的合同中不同的付款方式、不同的結(jié)算方式、不同的計量方式，甚至是僅僅的一字之差都會對企業(yè)產(chǎn)生不同利益后果和法律后果，因此，房地產(chǎn)企業(yè)合同直接關(guān)乎企業(yè)生存與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)合同管理也必然是企業(yè)管理的重中之重，而如何完善合同管理制度、如何控制合同簽訂與履行中的各類風險就是企業(yè)合同管理中需要特別注意的問題。
一、開發(fā)項目的招投標形式
公平+公開+公正+誠信=項目招投標。所謂招投標，是在市場經(jīng)濟條件下進行項目采購（包括貨物的購買、工程的發(fā)包和服務(wù)的采購）時，所采用的一種交易方式。沒有公正的程序，就沒有公正的事實。采用招標方式進行交易的最顯著特征：是將競爭機制引入了交易過程，有利于提高項目的經(jīng)濟效益，保障質(zhì)量和工期；有利于形成公平競爭的市場環(huán)境，保護國家、社會公共利益及項目單位的利益；有利于克服腐敗和不正當競爭中的“黑洞”；有利于規(guī)范價格行為、便于供求雙方更好地相互選擇，使工程投資更加趨于合理，并得到有效控制。采購招標方式適用于工程項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及工程建筑有關(guān)的設(shè)備、材料采購和保險等內(nèi)容的全過程招標。
在招投標階段，承包商可以通過風險分析明確承包中所有風險，有助于確定應(yīng)付風險的預(yù)備費數(shù)額，或者核查自己受到風險威脅的程度，而項目單位也可以通過對風險的識別采取應(yīng)對措施。招標后，項目單位通過風險分析可以查明承包商是否已經(jīng)認識到項目可能遇到的風險，是否能夠按合同要求如期完成項目。
下面介紹一種較好的建筑安裝施工的招投標的管理控制方法———工程量清單的計價模式。
工程量清單計價是一種市場定價模式，是由工程項目的買方和賣方在工程市場上根據(jù)供求狀況、信息狀況進行自由競價，從而最終能夠簽訂工程合同價格的方法。其實現(xiàn)控制的手段是，由招標方根據(jù)施工圖編制，由投標方根據(jù)企業(yè)自身的技術(shù)、管理水平以及實力來填不同的單價，從而形成投標價格，一旦中標，即為合同的組成部分。
采用工程量清單招標有利于將工程的“量”與“價”緊密結(jié)合起來；有利于投標單位通過報價的調(diào)整來反映質(zhì)量、工期、成本三者之間的關(guān)系；有利于項目單位獲得最合理的工程投資；有利于中標單位精心組織施工，控制成本；有利于實現(xiàn)風險的合理分擔；有利于工程款的撥付和工程投資的最終確定；更有利于項目單位對投資的控制，尤其是對設(shè)計變更工程量的增減所引起的工程投資一目了然，以便采用最恰當?shù)奶幚矸椒ā?/P>
采用工程量清單計價的管理模式，項目單位的管理風險主要表現(xiàn)在工程量的計算是否準確。工程量的錯誤一旦被承包商發(fā)現(xiàn)和利用，則會給項目單位帶來損失；工程量的錯誤也會引發(fā)其他施工的索賠，由于承包商除通過不平衡報價獲得超額利潤外，還可能提出索賠；工程量的錯誤還會增加工程處理難度，由于承包商采用不平衡報價方式進行投標，當合同發(fā)生設(shè)計變更而引起工程量的增減時，會使工程師不得不和項目單位及承包商協(xié)商確定新的單價，對變更工程進行計價；工程量的錯誤還會造成投資的控制和預(yù)算控制的困難，所以其風險控制主要是取決于施工圖設(shè)計深度及工程量的計算準確度。
北歐小鎮(zhèn)19#樓施工工程招標案例
北歐小鎮(zhèn)19樓工程概況:建筑面積13388.6㎡,其中地上11336㎡，地下2052.6㎡；地下一層，地上六層，框架結(jié)構(gòu)。本工程采取邀請招標的方式，招標工作從2008年9月29日至2008年10月28日，歷時30天。招標工作的具體過程如下：
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