據(jù)是北京市居住用途的平均地價。
據(jù)以上的統(tǒng)計結(jié)果可以明顯看出，地價的增長是相對平穩(wěn)的， 但2004年是土地價格增長的轉(zhuǎn)折點，原因是2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓。當(dāng)“價高者得”成為土地取得的主要方式時，不難發(fā)現(xiàn)，土地取得成本的逐年增長。
最終在市場上的土地成交價格是介于政府出讓底價與完全競爭市場中開發(fā)商最高底價之間，而且，隨著土地出讓市場中需求競爭程度的增強，價格越接近后者，土地價格在房價中所占的比重就越大，開發(fā)商的利潤空間就越小。
(二)建安成本分析
建筑安裝工程費包括直接工程費、間接工程費和計劃利潤及稅金組成，目前我國建安工程費用主要采用定額測算，包括的費用項目眾多。在目前的統(tǒng)計資料中，沒有單純以建安成本為基礎(chǔ)編的指數(shù)，而較常用的固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)作為反映固定資產(chǎn)投資額價格變動程度的相對數(shù)，主要由建筑安裝工程投資完成額、設(shè)備、工器具購置投資完成額和其他費用投資完成額三部分組成，因此本文以固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)代替單一的建安成本指數(shù)進行分析。
房地產(chǎn)的銷售價格我們選取了房屋銷售價格指數(shù)，它主要是指房地產(chǎn)銷售價格總水平變動趨勢和程度的相對數(shù)。以上數(shù)據(jù)均來源北京市2004~2007年統(tǒng)計年鑒。
由于所選取的房屋銷售價格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)和土地價格指數(shù)之間統(tǒng)計口徑和計算方法不一致。因此我們將北京市房屋銷售價格指數(shù)和固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)按照成交時間，統(tǒng)一修正到2000年年初，測算出相應(yīng)的環(huán)比價格。從而使土地成本、建安成本和房屋銷售價格具有可比性。
從北京市房價、地價和固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)的時間序列數(shù)據(jù)折線圖可以看出：隨著時間的推移，固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)的變動幅度不大，房價與地價按不同的比率增長。隨著城市經(jīng)濟的增長，城市土地供給的緊缺，地價的增長幅度已經(jīng)超過了房價的上漲幅度。
這可以看出目前北京市場上，房價的大幅上漲，其中一部分是由地價上漲引起的。這與北京市的情況基本相符。
三、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成的各因素分析
從房地產(chǎn)開發(fā)成本形成的各因素比較來看，我國不同地區(qū)基本有著較為類似的構(gòu)成情況，即土地成本、建安成本和相關(guān)的稅費是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要構(gòu)成因素，這與我國房地產(chǎn)市場處于起步發(fā)展階段、土地制度逐漸變遷、市場逐漸走向規(guī)范化和制度化的變革時期及房地產(chǎn)行業(yè)作為國家的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，國家對其的宏觀調(diào)控密切相關(guān)。為了讓分析更具客觀性，本文選取了兩個中等發(fā)展的城市，長沙和西安，來說明房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成的情況。
為了橫向比較以及分析的方便，在對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成的因素對比時，將項目成本構(gòu)成因素進一步歸納為土地成本項、建安成本項、相關(guān)稅費項。為了更明確地看出房地產(chǎn)價格的構(gòu)成，我們添加了利潤項。經(jīng)計算三項對比份額分別約為10%，55%和20%，稅費成本達到20%，建設(shè)成本占到房價的二分之一。房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤在15%左右。
可以看出，我國目前房價主要以建安成本為主。其中稅費成本和土地成本也是構(gòu)成大項。在我國目前的國情下，一般成熟市場的行業(yè)回報率與社會平均回報率相當(dāng)，約為8%左右，而我國房地產(chǎn)市場卻是一個高回報的行業(yè)，行業(yè)回報率達到了15%。這也說明了我國房價構(gòu)成存在著明顯的不合理性。
四、結(jié)論
我們分析過房地產(chǎn)的價格是由土地成本、建筑安裝工程費、相關(guān)的稅費及開發(fā)商利潤等構(gòu)成，其中土地成本、建筑安裝工程費、相關(guān)的稅費是住房價格最主要的組成部分。由于住房價格包含許多構(gòu)成因素，房價與地價、建安工程費和相關(guān)的稅費之間比例究竟是多少才合理，這是一個很難回答的問題，有些地區(qū)比如西安、成都地價較低，但由于房屋建造質(zhì)量高，建筑成本高，房價也偏高，因此它們之間沒有一個評價合理與否的固定標(biāo)準(zhǔn)。
合適的比例是房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要條件，這要求政府與開發(fā)商共同努力，相互配合，既要控制建筑成本的上升，又要控制土地成本的增長，同時政府對房地產(chǎn)行業(yè)的稅費改革也需要跟整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展保持一致。