摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本內(nèi)容復(fù)雜，由其構(gòu)成的住房?jī)r(jià)格又對(duì)社會(huì)的發(fā)展穩(wěn)定影響巨大。本文就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成體系及成本對(duì)最終的房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行了分析。
關(guān)鍵詞：成本構(gòu)成 比重分析 價(jià)格指數(shù)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成了住宅的價(jià)格，而住宅價(jià)格又是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，一方面消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)是暴力行業(yè)，購(gòu)房者覺得房?jī)r(jià)居高不下，認(rèn)為當(dāng)今的房地產(chǎn)開發(fā)商賺的盆缽滿盈;另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為在目前的宏觀調(diào)控及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，開發(fā)成本上升，利潤(rùn)空間下降，甚至對(duì)于某些經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)無利可圖的局面。我們要想實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的良性互動(dòng)和健康發(fā)展，要想真正把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，就有必要全面了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成體系及各種成本之間的相互關(guān)系。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成
從房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目上看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用列項(xiàng)基本包括以下幾個(gè)一級(jí)科目：
(一)開發(fā)成本，主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)。 其中土地征用和建筑安裝工程費(fèi)是開發(fā)成本中的主要構(gòu)成項(xiàng)，它們成本的高低直接影響到最終的房?jī)r(jià)。
(二)開發(fā)間接費(fèi)用，所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
(三)管理費(fèi)用，是指開發(fā)企業(yè)的行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
(四)財(cái)務(wù)費(fèi)用，包括開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間所產(chǎn)生的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用等。
(五)銷售費(fèi)用，為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：市場(chǎng)營(yíng)銷策劃咨詢、廣告宣傳、項(xiàng)目形象建設(shè)等。由于市場(chǎng)條件的不同，這個(gè)費(fèi)用會(huì)隨著市場(chǎng)的變化而變化，市場(chǎng)好了，這部分成本就低，市場(chǎng)不好，這部分成本會(huì)非常高。
(六)營(yíng)業(yè)稅金及附加，簡(jiǎn)單說就是房屋銷售的營(yíng)業(yè)稅及城建和教育費(fèi)附加等流轉(zhuǎn)稅金。
按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用列項(xiàng)可知，房?jī)r(jià)基本上是由土地成本、建筑安裝工程費(fèi)、相關(guān)的稅費(fèi)(開發(fā)間接費(fèi)+管理費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用+稅金)和利潤(rùn)等組成的。
在以上成本構(gòu)成項(xiàng)中，開發(fā)成本是開發(fā)項(xiàng)目中的關(guān)鍵性支出，同時(shí)也是企業(yè)所關(guān)注的重點(diǎn)成本項(xiàng)，它的高低關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目成本水平的高低，更對(duì)銷售價(jià)格的制定起著決定性的作用，尤其是在市場(chǎng)情況不理想的時(shí)候，這部分成本的水平更直接關(guān)系到企業(yè)的生存和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
在這里，當(dāng)建筑安裝工程費(fèi)、相關(guān)的稅費(fèi)沒有大的波動(dòng)時(shí)，地價(jià)就成了房?jī)r(jià)的主要成本之一，地價(jià)越高，房?jī)r(jià)也越高。由于近兩年通貨膨脹連續(xù)上漲，CPI指數(shù)居高不下，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本逐漸提高，成為企業(yè)不可控的因素。因此本文主要對(duì)影響開發(fā)成本最重要的兩大項(xiàng)土地成本和建安成本進(jìn)行了分析。
二、目前北京市場(chǎng)上，房地產(chǎn)價(jià)格中，房地產(chǎn)開發(fā)成本所占的比重分析
(一)土地成本分析
房?jī)r(jià)從構(gòu)成角度看主要包括地價(jià)、建筑成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等。從市場(chǎng)角度看，市場(chǎng)是決定價(jià)格的唯一主體，地價(jià)和房?jī)r(jià)均由供求關(guān)系決定。土地的供求關(guān)系決定地價(jià)的高低，房地產(chǎn)的供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)的高低。因此“地價(jià)和房?jī)r(jià)的最終表現(xiàn)形式都是市場(chǎng)價(jià)格”。那么我們就可以利用市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生的房?jī)r(jià)與地價(jià)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本構(gòu)成，分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的變化規(guī)律以及地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例。
北京市的監(jiān)測(cè)地價(jià)主要分為綜合用地、商業(yè)用地、居住用地和工業(yè)用地四類。本文主要分析的是住宅項(xiàng)目的開發(fā)成本，因此下圖所選取的數(shù)