國(guó)家政策影響明顯,具有較濃的行政色彩。房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的簽訂雖然也遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)平等自愿協(xié)商的原則,但是,如果遇到新的政策出臺(tái)或者城市規(guī)劃的調(diào)整,容易出現(xiàn)因形勢(shì)變化導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的情況。
3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化程度較高,市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)和商品供需的變化對(duì)房地產(chǎn)的作用直接且巨大,必然會(huì)對(duì)項(xiàng)目的成本控制、經(jīng)營(yíng)效益甚至企業(yè)的發(fā)展前景產(chǎn)生影響,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,這種風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,合同條款的設(shè)定往往無(wú)法回避。
4、企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
由于高層領(lǐng)導(dǎo)不重視、相關(guān)規(guī)章制度不健全、企業(yè)合同管理制度缺失、存在漏洞或未及時(shí)修訂、重要管理
人員或合同執(zhí)行人員流動(dòng)、對(duì)合同的監(jiān)督?jīng)]有及時(shí)到位等使項(xiàng)目合同管理存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
三、構(gòu)建有效的項(xiàng)目合同管理體系
既然房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中,合同風(fēng)險(xiǎn)是必然存在的,那么,如何減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性,就成為房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的出發(fā)點(diǎn)。從項(xiàng)目管理的角度而言,構(gòu)建有效的項(xiàng)目合同管理體系,將在一定程度上減少項(xiàng)目合同風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。
1、制度管理
健全的制度能夠使企業(yè)在規(guī)范化管理中有據(jù)可依,提高管理效率,降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。建立完備的項(xiàng)目合同管理體系,建立健全相關(guān)規(guī)章制度是其重要內(nèi)容。項(xiàng)目合同管理的制度貫穿項(xiàng)目管理全過(guò)程,主要涉及:合同信息收集與傳遞、合同審批流程與權(quán)限、合同簽訂與執(zhí)行、合同監(jiān)督與檢查、合同后評(píng)價(jià)、合同印章管理、合同檔案管理等。
2、流程管理
(1)權(quán)限管理。合同的審批必須嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目合同的管理流程,要求分工明確、權(quán)責(zé)清晰。對(duì)構(gòu)成項(xiàng)目成本的全部合同進(jìn)行分類管理,如投資與土地類合同、設(shè)計(jì)類合同、工程類合同、營(yíng)銷包裝類合同、財(cái)務(wù)類合同、顧問(wèn)咨詢類合同等,并按不同合同的性質(zhì)、標(biāo)的額或重要性進(jìn)行分級(jí)審批,通常的流程是主辦人員-部門(mén)負(fù)責(zé)人-分管領(lǐng)導(dǎo)-公司領(lǐng)導(dǎo),必要時(shí)還要由各相關(guān)部門(mén)特別是法務(wù)部門(mén)進(jìn)行會(huì)簽。合同的審批必須遵循嚴(yán)格的權(quán)限原則,絕對(duì)不允許簽訂超越權(quán)限的合同。嚴(yán)禁口頭協(xié)議和倒簽合同。
(2)合同談判和簽訂管理。一是合同主體管理。必須嚴(yán)格審核合同主體的簽約資格、資質(zhì)、信譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)狀況等,是否為獨(dú)立法人或持有相關(guān)授權(quán)書(shū),特別是非本地的企業(yè)要注意了解其資信情況,是否存在不良記錄等,如采用招標(biāo)形式再進(jìn)行合同談判的,招標(biāo)時(shí)要嚴(yán)格設(shè)定準(zhǔn)入門(mén)檻,對(duì)相關(guān)單位的資質(zhì)等級(jí)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。二是合同條款管理。盡量爭(zhēng)取由本企業(yè)擬定合同文本。一般合同文本由主辦部門(mén)擬稿,重要合同由主辦部門(mén)會(huì)同法務(wù)部門(mén)共同擬稿,并請(qǐng)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行會(huì)簽,如企業(yè)已形成格式文本,應(yīng)盡量采用格式文本。合同的必備條款包括:合同類型、合同的主體名稱、合同目標(biāo)(包括質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、價(jià)格、安全等目標(biāo))、合同主體雙方的權(quán)利和義務(wù)、雙方的違約責(zé)任等。從合同的談判階段就要開(kāi)始有意識(shí)地研究合同條款中存在的不確定因素,嚴(yán)格審查合同中的特殊條款,對(duì)其合法性要盡量提請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行法律審核,避免因條款違法而導(dǎo)致合同無(wú)效。與合同有關(guān)的招投標(biāo)文件及談判備忘錄等要注意審查與合同文本之間是否存在沖突之處,明確合同解釋的優(yōu)先順序,同時(shí),該部分文件作為合同的組成部分要一并管理存檔。三是合同用章管理。合同章要由專人管理,印章管理人員要嚴(yán)格在批準(zhǔn)范圍內(nèi)用印并進(jìn)行登記。合同必須由法定代表人或負(fù)責(zé)人簽署后方可對(duì)外簽訂,非經(jīng)授權(quán),印章管理人員不得在其他人簽署的合同上用章。
(3)合同履行和監(jiān)督管理。本階段的管理主要圍繞合同條款內(nèi)容進(jìn)行,是全面的、動(dòng)態(tài)的管理。一是合同一旦生效,主辦部門(mén)就要及時(shí)進(jìn)行合同交底。合