立項(xiàng)目組織。取得土地使用權(quán)(可以在第一、二階段)。制訂項(xiàng)目計(jì)劃(專業(yè)性、可行性)。通過(guò)項(xiàng)目(規(guī)劃)設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購(gòu)、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開(kāi)項(xiàng)目營(yíng)銷。通過(guò)規(guī)劃,消防、人防、水、電、氣、防疫等部門(mén)審查。合同管理(質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制)。項(xiàng)目銷售(嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說(shuō)法、不留后遺癥、展示開(kāi)發(fā)商的文化等)。本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽(yáng)光招標(biāo)(優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證)、搞好與政府各部門(mén)之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的關(guān)系及進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量-成本-進(jìn)度、項(xiàng)目的銷售等。
?、软?xiàng)目結(jié)束階段
此階段主要有項(xiàng)目驗(yàn)收,辦理備案證。物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收、配合物業(yè)公司交房、項(xiàng)目清算、資產(chǎn)清理、文檔總結(jié)、對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié),為其它項(xiàng)目做準(zhǔn)備、解散項(xiàng)目組。對(duì)項(xiàng)目組成員的考核延長(zhǎng)2.5年。階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié),為其它項(xiàng)目做準(zhǔn)備。當(dāng)然,大多數(shù)地產(chǎn)商是對(duì)項(xiàng)目群進(jìn)行管理。這就要求分管項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人有高超的管理項(xiàng)目群的能力。同時(shí),還要求公司有較完善的規(guī)章制度與之配套。
㈢房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式
現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式,主要可分為部門(mén)制、公司制純項(xiàng)目制和專業(yè)管理制等4種。部門(mén)制項(xiàng)目管理按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程,一般設(shè)置拓展,工程、財(cái)務(wù),設(shè)備材料,銷售、辦公室等部門(mén),根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況按矩陣模式設(shè)立項(xiàng)目部,也是大多數(shù)地產(chǎn)商所采用的一種模式。公司制項(xiàng)目管理,多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。純項(xiàng)目制項(xiàng)目管理是地產(chǎn)商根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況,設(shè)立若干個(gè)項(xiàng)目部。項(xiàng)目部實(shí)行獨(dú)立核算,對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益負(fù)責(zé),這種模式對(duì)地產(chǎn)商的規(guī)模要求很高,但這是以后的發(fā)展趨勢(shì)。專業(yè)管理公司項(xiàng)目制是在完成項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)后,委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開(kāi)始營(yíng)造至交鑰匙的一應(yīng)事宜。以上模式的選用是根據(jù)地產(chǎn)商的實(shí)際情況來(lái)定的。
四、結(jié)束語(yǔ)
結(jié)合以上分析和日常的管理經(jīng)驗(yàn),房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理核心在于項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)創(chuàng)建、項(xiàng)目總體策劃與項(xiàng)目運(yùn)作全方位操控。綜合性項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)建是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)成功創(chuàng)建有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn):一是項(xiàng)目管理核心及其權(quán)、責(zé)的確定;二是與項(xiàng)目環(huán)境特點(diǎn)相適應(yīng)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)架構(gòu)的形成;三是項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)與上級(jí)主管及各職能、支持部門(mén)溝通渠道的設(shè)計(jì)與建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)自于項(xiàng)目的管理與協(xié)調(diào)能力、整合能力。