摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類(lèi),是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的管理者為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利目標(biāo),而運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀(guān)點(diǎn)、理論和方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)所進(jìn)行的全過(guò)程和全方位的綜合性管理。本文主要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的若干問(wèn)題進(jìn)行了探討。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系
一、引言
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的圍繞項(xiàng)目全過(guò)程運(yùn)作的企業(yè)管理。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理是一門(mén)新興的管理科學(xué),它是指在一定的時(shí)期內(nèi),為了完成房地產(chǎn)企業(yè)(一個(gè)或多個(gè)并行)既定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo),通過(guò)項(xiàng)目管理的運(yùn)行機(jī)制,達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有限資源進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、控制從而實(shí)現(xiàn)既定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)的一種系統(tǒng)管理方法。首先,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理是為了成功實(shí)現(xiàn)既定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目任務(wù)的目標(biāo)。其次,這個(gè)既定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目任務(wù)的目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)要受到工期、預(yù)算及其他條件的限制。
二、當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理要求
正因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與一般項(xiàng)目相比,有著不同的特點(diǎn),因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理也有著與一般項(xiàng)目管理不同的要求:
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理更強(qiáng)調(diào)程序與流程管理,這也是大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用鏈條式(職能式)管理方法的原因。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面對(duì)的是動(dòng)態(tài)、復(fù)雜的產(chǎn)品需求市場(chǎng)與政策法規(guī)環(huán)境,故此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理更強(qiáng)調(diào)靈活與應(yīng)變;投入大,風(fēng)險(xiǎn)高,故此更強(qiáng)調(diào)時(shí)間與質(zhì)量管理;資源占用多,系統(tǒng)性要求高,故此更強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一籌劃與協(xié)調(diào),但統(tǒng)一籌劃與協(xié)調(diào)需要的是相對(duì)的集權(quán),這又可能威脅到管理的靈活與應(yīng)變,需要達(dá)到一個(gè)平衡。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理首先是一個(gè)系統(tǒng)工程,在項(xiàng)目管理中,需要綜合運(yùn)用戰(zhàn)略管理、信息管理、生產(chǎn)運(yùn)作管理、營(yíng)銷(xiāo)管理乃至公共管理等多學(xué)科多專(zhuān)業(yè)的理論去指導(dǎo)管理實(shí)踐。同時(shí),不同專(zhuān)業(yè)、不同學(xué)科的理論必須在遵循房地產(chǎn)項(xiàng)目獨(dú)有的程序性、系統(tǒng)性原則的前提下,在統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的各種約束因素后,通過(guò)協(xié)調(diào)運(yùn)行,能最大限度的發(fā)揮作用,合理有效地調(diào)配各種資源,占領(lǐng)市場(chǎng),規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),贏取利潤(rùn)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理體系及內(nèi)容研究
?、宸康禺a(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理系統(tǒng)的基本內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及到眾多內(nèi)容,但是成功的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理并不將這些內(nèi)容孤立開(kāi)來(lái),而是把它們構(gòu)造一個(gè)有效的系統(tǒng)—房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理系統(tǒng)。各項(xiàng)內(nèi)容歸類(lèi)成為系統(tǒng)的各個(gè)環(huán)節(jié),各個(gè)環(huán)節(jié)服務(wù)于統(tǒng)一的項(xiàng)目投資戰(zhàn)略思想,圍繞同一個(gè)項(xiàng)目目標(biāo),遵守共同的管理原則:各個(gè)環(huán)節(jié)有著層次區(qū)分,有著性質(zhì)區(qū)分,有著功能區(qū)分;各個(gè)環(huán)節(jié)由對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目管理人員負(fù)責(zé)并在特定的時(shí)間內(nèi)運(yùn)作;各個(gè)環(huán)節(jié)根據(jù)各自的管理標(biāo)準(zhǔn),接受上一環(huán)節(jié)的輸出,成為下一環(huán)節(jié)輸入。
?、娣康禺a(chǎn)項(xiàng)目管理體系各階段主要工作內(nèi)容
下面簡(jiǎn)單闡述一下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系各階段主要工作內(nèi)容。
?、彭?xiàng)目概念階段
此階段主要根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目部對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)。請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證,提出項(xiàng)目建議書(shū)。通過(guò)公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。
?、祈?xiàng)目規(guī)劃階段
此階段主要確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人、確定項(xiàng)目經(jīng)理、確定項(xiàng)目組主要成員、確認(rèn)項(xiàng)目的有效性。提出項(xiàng)目概要報(bào)告(營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與)。通過(guò)公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通,使雙方思想基本達(dá)成一致,然后對(duì)項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。
?、琼?xiàng)目實(shí)施階段
此階段主要是建