摘 要:本文根據(jù)多年建筑工程實踐管理經(jīng)驗,從開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、施工以及三者協(xié)調(diào)管理和促進等方面詳細分析闡述了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的建筑工程項目管理的實質(zhì)和涵義。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn); 建筑工程項目; 項目管理; 協(xié)調(diào);平衡
1前言
近年來,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日趨重要,它的迅猛發(fā)展已使其成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來看,我國的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長期,仍然處于以市場化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應(yīng)機制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)軌期。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中,其主要內(nèi)容按過程順序可分為規(guī)劃設(shè)計管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個部分。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產(chǎn)工程管理之間的協(xié)調(diào)平衡銜接問題。
2開發(fā)管理
開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務(wù)、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理,也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營模式。
工程部門代表開發(fā)商對工程項目的建設(shè)進行管理,其主要內(nèi)容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細部結(jié)構(gòu)設(shè)計的變更、報建等。
財務(wù)部門負責(zé)企業(yè)的資金管理,并提供能夠顯示企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果的定期報表,其主要內(nèi)容有三塊:建立工程項目的融資(財務(wù))計劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費用的處理。
銷售部門就是要把企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品——樓房賣出去,其工作內(nèi)容有以下幾個:促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。企業(yè)人事部門的管理工作是:對項目開發(fā)相關(guān)人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。而后勤部門就是對項目建設(shè)提供生活上的保障。
開發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財力,建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運作流程,以現(xiàn)代化的信息管理為依托,不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營,核心在于工程項目的開發(fā)過程,而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運營過程中的具體要求。
3規(guī)劃管理的重要涵義
規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設(shè)計過程的管理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計委托給相應(yīng)設(shè)計單位來完成就必然要對規(guī)劃設(shè)計的成本、進度及目標(biāo)進行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計軟件是相對獨立的“兩套”專業(yè)化軟件,前者面向的是“管理”,后者面向的是“設(shè)計”。
規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計關(guān)系非常密切,規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是:保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求,通過計算機提供的各種審查工具,提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點:
3.1開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設(shè)計要點、原則進行確定,作為管理系統(tǒng)中輸入要件,在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進行檢驗與評估,適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M行調(diào)整,并最終選擇設(shè)計方案。
3.2規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計工作習(xí)慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo),需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖,改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是,應(yīng)該盡量減少對規(guī)劃設(shè)計人員原