法、矩陣分析法等。有效的風險評估工作有助于我們更加深刻地認識房地產項目的主要風險因素。第三,風險應對是針對風險評估的結果,為降低項目風險的不利影響而制定的風險應對措施。常見的風險應對措施有風險回避、風險轉移、減輕風險措施、風險自留、應急措施、風險分擔措施等。最后,風險監(jiān)控就是要跟蹤識別的風險因素、識別剩余風險和新風險,調整風險管理計劃,評估消減風險的效果。
基于以上分析,本文建立了房地產項目生命期各階段風險管理活動的對應矩陣。見表1。不難看出,在房地產項目從投標決策→土地獲取→建設→租售與物業(yè)管理的逐級推進過程中,綜合風險因素對比階段風險因素,其相對重要性不斷下降;采用的風險評估方法也對應地由以定性為主轉為定量為主;風險應對和風險監(jiān)控環(huán)節(jié)的工作內容相應增加,工作難度逐步加大。
三、房地產項目全生命期的風險管理框架
在確定了房地產項目生命期各階段風險管理活動內容的基礎上,構建一個整體、動態(tài)的房地產項目風險管理研究總框架,有助于我們從宏觀上把握房地產風險管理的總體脈絡。
所謂房地產項目全生命期風險管理框架就是在明確風險管理對象的基礎上,遵循風險管理的過程性,圍繞房地產項目全生命期展開動態(tài)、持續(xù)的風險管理框架。如圖1所示。在該研究框架下,進行風險管理具有以下優(yōu)點:一是通過有效的反饋機制,可以及時反映各階段的風險信息,以便及時響應風險;二是通過多次動態(tài)循環(huán),可以積累豐富的風險信息,便于建立具有價值的風險管理數(shù)據(jù)庫。
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