【摘 要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中所暴露的問(wèn)題越來(lái)越多。尋求科學(xué)的方法來(lái)控制項(xiàng)目的成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重頭戲。文章分析了當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理環(huán)節(jié)中存在的問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上提出了提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理水平的相關(guān)策略。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 成本控制
1 現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段還存在著許多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
1.1把項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)放在施工階段
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本由地價(jià)，土建和安裝成本費(fèi)，配套建設(shè)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本組成。施工成本在整個(gè)項(xiàng)目成本中所占的比率不是最高的，只能說(shuō)施工階段可能是成本投入最明顯的一個(gè)階段。為防止在施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，各公司均采取分散權(quán)利的辦法，項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力被減少至最低，職能部門的權(quán)力相對(duì)做大?？刂瞥杀颈环纸獾礁髀毮懿块T后，各部門就只關(guān)注自己的職能范圍內(nèi)的成本管理情況，至于對(duì)其他部門甚至全局會(huì)有什么影響根本就不是相應(yīng)職能部門關(guān)心的范圍。因此將項(xiàng)目成本管理重點(diǎn)放在施工階段是不可行的，應(yīng)該在每個(gè)部門每個(gè)階段都要注重項(xiàng)目成本的管理。
1.2項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中不注重施工計(jì)劃
項(xiàng)目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是計(jì)劃。施工前做好工程的估算，必須依據(jù)材料計(jì)劃并對(duì)照市場(chǎng)材料價(jià)格估算出材料所需費(fèi)用，還有加工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施、辦公用品及生活設(shè)施費(fèi)等，對(duì)每一項(xiàng)做一個(gè)較詳細(xì)的估算。把估算出的總金額與預(yù)算總金額進(jìn)行對(duì)照，這對(duì)今后的工程實(shí)施和成本管理有很大的幫助。制定詳實(shí)、可行、精確的計(jì)劃對(duì)于項(xiàng)目管理目標(biāo)完成有著重要的作用?，F(xiàn)階段項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)，房地產(chǎn)商為了早開(kāi)工，早開(kāi)盤。計(jì)劃成立一張消耗了勞動(dòng)力的廢紙，完全起不到應(yīng)有的作用。這樣在實(shí)際工程中沒(méi)有科學(xué)的計(jì)劃可以依據(jù)，某一分部分項(xiàng)工程不知花費(fèi)是超還是省，成本管理效率低下。
2 提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理水平的方法
2.1加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的成本管理
項(xiàng)目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設(shè)程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想，結(jié)合有關(guān)的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和多種角度的綜合分析評(píng)價(jià)，決定項(xiàng)目是否馬上建，在什么地方興建，選擇并決定項(xiàng)目建設(shè)的最優(yōu)方案，即解決所謂的定項(xiàng)、定點(diǎn)、定方案的問(wèn)題。在建設(shè)項(xiàng)目決策階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是工程造價(jià)控制的重要階段。
(1)合理確定建設(shè)規(guī)模：任何項(xiàng)目工程的投資，無(wú)不存在一定的不確定性，即投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)更是如此，如果項(xiàng)目在前期決策階段不做好市場(chǎng)調(diào)查，可能會(huì)導(dǎo)致資金難到位，開(kāi)工遲，技術(shù)、管理跟不上，這樣就會(huì)造成質(zhì)量和進(jìn)度目標(biāo)達(dá)不到計(jì)劃要求。而生產(chǎn)規(guī)模過(guò)小，使得資源得不到有效配置，項(xiàng)目單位成本較高，經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)降低。因此，合理確定建設(shè)規(guī)模是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。
(2)做好方案優(yōu)化：技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)比較有效的手段。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)工程建設(shè)領(lǐng)域都存在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分離的弊端，通常項(xiàng)目建議書由開(kāi)發(fā)商的工程技術(shù)人員提出，而相對(duì)應(yīng)的投資估算由財(cái)會(huì)、預(yù)算人員編制，技術(shù)人員不懂財(cái)務(wù)，缺乏經(jīng)濟(jì)觀念，設(shè)計(jì)思想保守，造成在項(xiàng)目決策階段造價(jià)控制不嚴(yán)。要真正有效的控制工程造價(jià)，在完成市場(chǎng)調(diào)查研究后，必須結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行設(shè)計(jì)多方案比較，把控制工程造價(jià)觀念滲透到?jīng)Q策階段的各個(gè)環(huán)節(jié)中。(3)合理選擇建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)地