目上,正是價(jià)值管理需要解決的問題。鑒于此,研究方需成立價(jià)值管理小組來構(gòu)建業(yè)主的價(jià)值體系,從而使項(xiàng)目很快定位。價(jià)值管理團(tuán)隊(duì)將從以下兩個(gè)方面著手去把握業(yè)主的真實(shí)需求。
首先是因勢(shì)利導(dǎo)與業(yè)主溝通
業(yè)主相關(guān)專業(yè)知識(shí)的缺乏,這將導(dǎo)致業(yè)主不能夠和價(jià)值管理小組在一個(gè)水平上交流,這往往會(huì)造成溝通無效,使價(jià)值管理團(tuán)隊(duì)無法很好的把握業(yè)主的真實(shí)需求。此時(shí)價(jià)值管理小組就需要具備把專業(yè)術(shù)語通俗化的能力,逐步誘導(dǎo)業(yè)主與其多交流,從中把握業(yè)主所關(guān)注的標(biāo)準(zhǔn)。通常,更關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益的業(yè)主,要求較高的投資報(bào)酬率,更強(qiáng)調(diào)社會(huì)效益的業(yè)主,則要求該項(xiàng)目在外觀上能夠呈現(xiàn)一定的獨(dú)特性,為該城市的美觀做出自己的貢獻(xiàn),同時(shí)也暗中提高同類項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)值管理團(tuán)隊(duì)要根據(jù)業(yè)主不同的側(cè)重點(diǎn),在業(yè)主的價(jià)值體系中安排不同的權(quán)重。
第二是采用可視化技術(shù)與業(yè)主交流
隨著多媒體技術(shù)的發(fā)展,特別是目前先進(jìn)3D技術(shù)已經(jīng)能夠使業(yè)主看不懂的兩維文件變成具體可見的三維效果圖,從而使得業(yè)主和價(jià)值管理團(tuán)隊(duì)的交流可以更加的形象。通過效果圖的觀看,業(yè)主可以直接對(duì)圖中不滿意的地方提出自己的見解,從而避免事后在施工過程中或建成后再修改的問題產(chǎn)生。
(三)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析
在投資機(jī)會(huì)研究中,通過項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析,可以以數(shù)據(jù)的形式直觀地顯示項(xiàng)目在成本上是否可行,因而一直是業(yè)主最為關(guān)注的焦點(diǎn)。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)由于公司資金實(shí)力的影響,還處在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的最低層面快速銷售。這樣雖可獲得及時(shí)的現(xiàn)金流,但同時(shí)也失去了項(xiàng)目持續(xù)盈利的能力。對(duì)于銷售的項(xiàng)目來說,財(cái)務(wù)分析就是要計(jì)算:在考慮資金的時(shí)間價(jià)值的前提下,從項(xiàng)目的現(xiàn)金流中得到的收益能否用以彌補(bǔ)之前發(fā)生的成本損失,而不必考慮價(jià)值管理中所談到的全壽命周期成本;但是對(duì)于持有者長(zhǎng)期獨(dú)自經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目,則需要考慮考慮全壽命周期成本,這樣便能清楚的掌握項(xiàng)目在整個(gè)壽命周期內(nèi)的成本構(gòu)成,做出明智的成本分配。如一般業(yè)主總會(huì)比較看重項(xiàng)目的初始投資成本,總想法設(shè)法削減該部分的成本,導(dǎo)致建筑物的某些重要功能是欠缺,進(jìn)而導(dǎo)致該建筑物在使用過程中出現(xiàn)降低員工績(jī)效的情況發(fā)生,從而使該建筑物在使用過程中增加了太多的無形資源浪費(fèi)。因此,在房地產(chǎn)行業(yè)逐步成熟的情況下,項(xiàng)目將不再是快速銷售而是長(zhǎng)期持有,這樣利用價(jià)值管理的全壽命周期成本來對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析是必要的。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的空間布局
國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命很短,尤其是與國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比,因此就造成了中國(guó)的房子用了二十幾年就被劃為拆遷對(duì)象,這樣雖然造就中國(guó)的GDP高漲,但也極大的浪費(fèi)了中國(guó)本就稀缺的社會(huì)和自然資源。此類問題的產(chǎn)生原因在于房屋的空間布局不合理和功能過時(shí),如果能夠在房屋空間布局的設(shè)計(jì)上加入價(jià)值管理的因素,就可有效的緩解這一狀況。
(一)商鋪的空間布局
一個(gè)好的商鋪當(dāng)然要重視區(qū)位,但好的區(qū)位并不能成就一個(gè)不錯(cuò)的商業(yè)。因?yàn)橐粋€(gè)商鋪的空間布局將在某種程度上決定該商業(yè)的品味和人氣。如何對(duì)商場(chǎng)的空間進(jìn)行合理布局?除了類比類似成功的項(xiàng)目外,要重視對(duì)客戶群體需求的挖掘,因?yàn)橄M(fèi)者因素對(duì)空間商業(yè)布局的影響是很重要的。消費(fèi)者與商場(chǎng)的互動(dòng)效應(yīng)是通過人流集聚吸引和集聚吸引人流兩種方式實(shí)現(xiàn)的。目前,研究商鋪空間布局的一個(gè)有效方法,是問卷調(diào)查法。即通過問卷調(diào)查方法,幫助顧客群體想在一個(gè)什么樣的環(huán)境下購(gòu)物,從而引導(dǎo)出目標(biāo)群體的真實(shí)需求,然后通過FAST圖來使這些需求表達(dá)出來。
(二)住宅戶型空間布局
自03到07年間,房地產(chǎn)業(yè)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的加劇處于高速發(fā)展時(shí)期,開發(fā)