系統(tǒng)費(fèi)、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)等。
6．園林環(huán)境工程費(fèi)，指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)等。
7．配套設(shè)施費(fèi)，指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。
8．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，指與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理流程
目標(biāo)成本管理運(yùn)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上一定要遵守市場(chǎng)導(dǎo)向原則、顧客滿意原則、全面管理原則、成本效益觀以及源流管理原則，這樣才能達(dá)到預(yù)期的目的。
（一）目標(biāo)成本的制定
目標(biāo)成本的制定以市場(chǎng)導(dǎo)向和顧客滿意為原則，以項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門(mén)共同確定的銷(xiāo)售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)。在開(kāi)發(fā)前期階段，首先要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和顧客需求調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況制定可行性方案，財(cái)務(wù)成本管理人員、工程審計(jì)人員、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員與工程技術(shù)人員在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的前期階段需要共同協(xié)作，根據(jù)市場(chǎng)情況和相關(guān)的歷史同類(lèi)項(xiàng)目成本資料對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行制定。各成本項(xiàng)目的工程量應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo)推算得出；單價(jià)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)，圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)計(jì)算依據(jù)市場(chǎng)行情計(jì)算得出。
具體的制定步驟如下：第一步，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的目標(biāo)收入。第二步，制定目標(biāo)利潤(rùn)。第三步，制定目標(biāo)成本。
（二）目標(biāo)成本的優(yōu)化
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段一般可分為概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)四個(gè)小階段。除了概念設(shè)計(jì)之外的其他三個(gè)小階段要分別確定具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一項(xiàng)指標(biāo)都關(guān)系到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。所以在方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)完成之后均需要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行優(yōu)化。
設(shè)計(jì)階段是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制最重要的階段。設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵工作有以下幾點(diǎn)：第一，在進(jìn)行委托設(shè)計(jì)時(shí)，要全面貫徹項(xiàng)目決策的精神，向設(shè)計(jì)單位說(shuō)明項(xiàng)目的質(zhì)量（包括品位）和成本兩方面的要求。第二，通過(guò)成本測(cè)算，進(jìn)行價(jià)值功能比的分析。第三，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的審查與分析，要求進(jìn)一步優(yōu)化目標(biāo)成本。
在投資分析和概念設(shè)計(jì)階段，根據(jù)可行性研究報(bào)告，以及營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、成本、工程、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門(mén)互動(dòng)討論確定項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位。設(shè)計(jì)部編制《建設(shè)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表》，主體建筑安裝費(fèi)以此表為依據(jù)，并根據(jù)測(cè)算基礎(chǔ)，形成《方案設(shè)計(jì)階段的成本控制建議》。實(shí)施方案確定后，對(duì)項(xiàng)目成本測(cè)算進(jìn)行細(xì)化和修訂，作為最終的目標(biāo)成本。
（三）目標(biāo)成本的分解
目標(biāo)成本的分解有縱向分解和橫向分解，目標(biāo)成本的縱向分解指的是根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的形成過(guò)程，按照成本核算科目將開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行逐級(jí)的分解。目標(biāo)成本的橫向分解指的是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本縱向分解的基礎(chǔ)上，按照企業(yè)各部門(mén)業(yè)務(wù)和管理職能的不同，將目標(biāo)成本縱向分解的末級(jí)科目具體分解落實(shí)到各個(gè)相應(yīng)的責(zé)任主體，橫向分解的過(guò)程實(shí)質(zhì)就是目標(biāo)成本的責(zé)任分解的過(guò)程。如，將甲供材的成本劃歸到采購(gòu)部，就是橫向分解的二級(jí)分解，同時(shí)分解之后甲供材的目標(biāo)成本就成了采購(gòu)部的責(zé)任成本。
目標(biāo)成本的分解應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的總規(guī)劃指標(biāo)、分期規(guī)劃指標(biāo)及工程概況，把各控制指標(biāo)分解到各個(gè)責(zé)任部門(mén)，并明確各部門(mén)的目標(biāo)、控制要點(diǎn)和控制手段。責(zé)任分解到部門(mén)后，還要制定詳細(xì)的成本控制的要點(diǎn)。
對(duì)于縱向分解來(lái)說(shuō)，主要是依據(jù)企業(yè)內(nèi)部形成的成本核算科目的層級(jí)和具體的成本核算科目。分解的原則是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本必須分解到最末級(jí)的成本核算科目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫(xiě)字樓及商業(yè)街等不同功能的，在按期劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。同一小區(qū)、同一期由高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。
參考文獻(xiàn)
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