工程是否順利地開展直接關(guān)系到銷售節(jié)點是否能夠保障，影響到投資資金的回籠速度和投資利潤率，資金的高速運轉(zhuǎn)是實現(xiàn)目標(biāo)利潤率的強有力手段。萬科就是房地產(chǎn)行業(yè)中以快速滾動開發(fā)實現(xiàn)高利潤率的典型企業(yè)，目前我們公司正在朝著這一目標(biāo)努力。
根據(jù)銷售計劃編制工程進(jìn)度計劃，然后根據(jù)工程進(jìn)度計劃編制合同、設(shè)計時間計劃，設(shè)計、成本、工程、營銷協(xié)同作戰(zhàn)才能實現(xiàn)既定的目標(biāo)收益。
中山試點項目第一次使用了項目全生命周期進(jìn)度計劃的概念，ERP系統(tǒng)中工作項涵蓋了從可行性研究到土建保修到期的所有重要時間節(jié)點，各項工作的開始、完成日期均根據(jù)集團(tuán)要求的開工、開盤、交樓時間節(jié)點倒推獲得。不過遺憾的是中山項目過程中的各方面原因造成了多項工作延誤，銷售時間第一次推后了14天。
要編好一份計劃，需要考慮多方面內(nèi)容，主要有下面幾點：
1.1 是可行性研究的深化
可行性研究中的時間節(jié)點計劃只是里程碑計劃，完全是一個戰(zhàn)略性的時間要求，不能有效地指導(dǎo)實際工作。施工計劃的編制，從時間關(guān)系上保證可行性研究中時間節(jié)點得以實現(xiàn)，要求更加細(xì)致的反應(yīng)整個項目的工程開展過程，以便于設(shè)計和成本同事安排做好工作。
1.2 里程碑節(jié)點計劃
里程碑節(jié)點，特別是開盤，直接關(guān)系到資金周轉(zhuǎn)速度，是必須盡最大努力保證的節(jié)點。
1.3 對設(shè)計、合同的時間要求
通過進(jìn)度計劃，給出對合同、設(shè)計的時間要求是排定工程進(jìn)度計劃的核心價值所在。
1.4 工程進(jìn)度款支付的管理
工程進(jìn)度計劃反映了工程開展的時間順序，根據(jù)工程進(jìn)度計劃排定資金流量表，指導(dǎo)工程款支付和融資過程。
2 簽證管理
現(xiàn)場簽證一直是現(xiàn)場造成成本增加的重要原因，也是公司討論得很多的一項內(nèi)容，公司在2008年的項目中，大多數(shù)項目表現(xiàn)為現(xiàn)場簽證份數(shù)和金額龐大，簽證原因五花八門，令成本管理部門無從下手。
從理論上講，只要設(shè)計圖紙完整、準(zhǔn)時有效，合同包含所有工程內(nèi)容，則現(xiàn)場只要不發(fā)生指揮錯誤基本不會產(chǎn)生簽證，實際排除設(shè)計和成本的原因，現(xiàn)場簽證主要來自于地下不可預(yù)見障礙物、天氣原因造成的工程量增加、指揮錯誤、為了滿足進(jìn)度要求臨時答應(yīng)給施工單位的簽證、工作面交接下一單位代替上一單位施工、成品被破壞，需要著重控制的是最后三種情況。
2.1 明晰簽證范圍
對于為了滿足進(jìn)度要求而臨時答應(yīng)給施工單位簽證，這種做法是非常不可取的，會給公司帶來法律和信用度上的風(fēng)險。但是這種情況在公司項目中卻非常常見。
如果要有效地解決類似情況，單純依靠工程部的自覺是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，或者有時候施工單位以不給簽證就某些工作不做進(jìn)行要挾，工程部迫于進(jìn)度壓力就范，必須在合同階段明晰這些可能存在爭議的內(nèi)容，比如措施費中包含哪些項目、綜合單價包含哪些工作內(nèi)容、總價包干情況下包含哪些工作內(nèi)容。
實際項目運作過程中發(fā)生得最多的是抽水臺班的簽證。在定額中，措施費已經(jīng)包含了進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)施工而必須進(jìn)行的基坑降水費用，但是項目上依然會產(chǎn)生大量的地下室基坑降水臺班簽證。雖然最后成本管理部會不計這部分費用，但是這樣的簽證將成本結(jié)算推上了不利位置，同時也給公司帶來了風(fēng)險。
如果類似這種問題不能寫入合同中，至少在合同交底時候向工程管理部門、監(jiān)理公司、造價咨詢公司和施工單位說明，形成合同交底記錄并各方簽字確認(rèn)，以控制這種重復(fù)計量造成的成本增加。
2.2 一家公司代其他公司施工的簽證必須取得足夠證據(jù)
工程罰扣款的管理也是成本管理部門當(dāng)前難以有效處理的問題之一，特別表現(xiàn)為罰