行業(yè)成本控制現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)歷了多年的發(fā)展，各房地產(chǎn)企業(yè)均不斷加強(qiáng)成本控制意識(shí)，紛紛研究自己企業(yè)的特點(diǎn)并借鑒同行經(jīng)驗(yàn)，研究產(chǎn)品、材料和工藝，把成本管理從粗放化管理轉(zhuǎn)移到精細(xì)化管理上來(lái)。
在各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，不乏一些企業(yè)在成本控制上做得比較成功，如萬(wàn)科、碧桂園、雅居樂(lè)，其成本控制能力在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，大大增強(qiáng)了他們?cè)诩ち业母?jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的生存能力。
成功的房地產(chǎn)企業(yè)，大抵都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是全民成本意識(shí)。他們?cè)陧?xiàng)目獲取階段開(kāi)始構(gòu)思自己的成本構(gòu)成，逐個(gè)階段對(duì)成本進(jìn)行嚴(yán)格控制，任何一個(gè)階段超出成本都必須拿出強(qiáng)有力的說(shuō)明。
第二章 論證階段的成本分析
項(xiàng)目論證是是否獲取項(xiàng)目的必須且最重要的過(guò)程，而且產(chǎn)品定位是決定項(xiàng)目成本的最重要因素。
要做好項(xiàng)目論證階段的成本控制，主要是要做好項(xiàng)目的可行性研究分析，基于城市和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況作出準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目成本構(gòu)成分析和項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃，在成本調(diào)研的基礎(chǔ)上把握好當(dāng)?shù)爻杀厩闆r。
《可行性研究報(bào)告》應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容，另外還須包括的成本造價(jià)活動(dòng)有：成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施;投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排;稅務(wù)環(huán)境及其影響;資金計(jì)劃;《競(jìng)投方案》(僅限招標(biāo)、拍賣(mài)項(xiàng)目);投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策;項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。
1 項(xiàng)目定位分析
項(xiàng)目定位直接決定了產(chǎn)品檔次和目標(biāo)客戶(hù)群，產(chǎn)品檔次與項(xiàng)目成本成正比例關(guān)系。而且，產(chǎn)品定位根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)確定，直接關(guān)系到產(chǎn)品銷(xiāo)售情況。要做好項(xiàng)目定位分析，主要從下面這些角度著手考慮。