會”后，再進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，并要求編制出各個步驟的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。
在城市風(fēng)景項(xiàng)目中，采取了以下措施對規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行了成本控制。第一，對規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，迫使設(shè)計(jì)競爭者樹立良好的經(jīng)濟(jì)意識，重視建設(shè)項(xiàng)目的投資效果和建設(shè)成本。第二，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和初步投資估算進(jìn)行設(shè)計(jì)，并逐步進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)和分步分項(xiàng)設(shè)計(jì)，且各步各項(xiàng)都有設(shè)計(jì)投資限額，保證總成本不超過總投資額。第三，嚴(yán)格評估規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量，加強(qiáng)開放商和設(shè)計(jì)單位的溝通，并將前期策劃和市場調(diào)研結(jié)果融入規(guī)劃設(shè)計(jì)中，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量。第四，與設(shè)計(jì)單位簽定設(shè)計(jì)合同，針對設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問題和成本要求在合同中有具體的條款，并明確違約責(zé)任。
四、施工階段的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工階段是依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和圖紙，利用原材料、半成品和各種設(shè)備建設(shè)房屋的過程，在整個開發(fā)過程中占據(jù)很長的時間。施工階段的成本控制非常復(fù)雜，對總投資的影響很大。據(jù)有關(guān)資料分析，這一階段對工程造價(jià)的影響程度可達(dá)5%--10%。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的成本控制主要包括：編制成本計(jì)劃，確定成本控制的目標(biāo)；審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案；控制工程款的動態(tài)結(jié)算；控制工程變更。
在城市風(fēng)景項(xiàng)目施工階段中，主要采用以下做法和手段進(jìn)了成本控制。
?。ㄒ唬?qiáng)化“成本”意識，加強(qiáng)全面管理。對參與此項(xiàng)目的每個部門甚至每個工作人員強(qiáng)化“成本”意識，加強(qiáng)部門之間的協(xié)調(diào)和溝通。在聽取現(xiàn)場管理人員建議的基礎(chǔ)上制定切實(shí)可行的成本計(jì)劃，并在需要的時候及時作出調(diào)整。
（二）確定成本控制的對象。在項(xiàng)目實(shí)施之前，項(xiàng)目部對項(xiàng)目所要發(fā)生的費(fèi)用首先進(jìn)行大致分類，主要分為主要費(fèi)用和次要費(fèi)用、固定費(fèi)用和變動費(fèi)用，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)分類，形成圖表形式，由現(xiàn)場成本管理人員記錄，以便在將來項(xiàng)目實(shí)施過程中，時刻關(guān)注每項(xiàng)費(fèi)用的發(fā)生情況，并進(jìn)行有效控制。
?。ㄈ┘訌?qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制合同變更。從項(xiàng)目立項(xiàng)公司就成立了合同管理小組，負(fù)責(zé)此項(xiàng)目發(fā)生的主要合同關(guān)系。針對施工階段的合同管理，要明晰合同內(nèi)容和范圍以及合同文件的組成，對施工、監(jiān)理和材料合同的條款進(jìn)行嚴(yán)密審查，避免含糊其詞和條款的前后矛盾。對合同履行過程進(jìn)行跟蹤檢查和監(jiān)督，提高合同執(zhí)行的效率，對發(fā)生的合同變更嚴(yán)格其審查和批準(zhǔn)程序，有效控制工程造價(jià)。
（四）嚴(yán)控材料、設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格。由于此項(xiàng)目是開發(fā)商負(fù)責(zé)材料采購和供應(yīng)，所以材料、設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格是成本控制的重點(diǎn)。對材料和設(shè)備的質(zhì)量，由專業(yè)檢驗(yàn)人員進(jìn)行檢驗(yàn)，出具檢驗(yàn)報(bào)告并負(fù)相關(guān)責(zé)任；價(jià)格方面，施行認(rèn)證制度，并對材料采購和設(shè)備選用過程中出現(xiàn)的“回扣”現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格管理，保證材料和設(shè)備的價(jià)格和質(zhì)量。
?。ㄎ澹┲贫ㄓ行У莫剟畲胧４隧?xiàng)措施的實(shí)施大大調(diào)動了成本管理人員的積極性，對項(xiàng)目成本控制產(chǎn)生了重大的影響。對成本管理人員的獎勵采取物質(zhì)和精神獎勵相結(jié)合的方式，并對相關(guān)人員提供專業(yè)進(jìn)修、職級晉升和國內(nèi)外考察機(jī)會。
五、結(jié)論
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理各個階段對成本的節(jié)約度是不同的，從整體上來看，前期的決策和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目成本節(jié)約的作用巨大，而施工階段要控制成本也要加強(qiáng)管理?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個階段都要加強(qiáng)成本管理，不能忽視每一個環(huán)節(jié)和階段，只有這樣才能加強(qiáng)開發(fā)商的市場競爭力，提升開發(fā)商的利潤空間。
參考文獻(xiàn)
[1]中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理[M]北京，中國建筑工業(yè)出版社，2007
[2]鄒偉，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段[J]施工技術(shù)，2006（12）
[3]唐煒，房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)比較分析[J]價(jià)格月刊，2005（10）