的項目實行全過程成本控制
對項目開發(fā)的每個階段都實行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制,是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分,是成本管理活動的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制主要有以下幾個階段:(1)項目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進行總體控制。此階段應著重做好三方面的工作：搭建好有各類人員參加的策劃班子,完成投資決策階段的技術性工作;編制投資估算形成初步的成本計劃,并在此基礎上進行項目成本分析;在成本分析的基礎上,進行項目風險分析。(2)設計階段的成本控制。設計階段的成本控制是項目建設中成本管理的重點,其對工程造價的影響在75％以上,一般采用限額設計方式保證有效的成本管理,并要著重關注兩個問題：要以項目可行性研究和策劃階段確定的計劃成本或目標成本作為初步設計控制的依據(jù);初步設計要重視方案的選擇,按投資估算進一步落實成本,將施工預算嚴格控制在批準的范圍內(nèi),并加強設計變更的管理工作。(3)動遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)如涉及動遷工作,一方面,應聘請獨立的評估咨詢機構按政策進行評估,確定補償標準和額度,以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構三方的相互制約,另一方面,要強化動遷收尾的管理和控制。(4)招投標與合同洽商階段的成本控制。這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目的成本管理和結算。(5)施工階段的成本控制。主要包括:編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務;熟悉設計圖紙和設計要求,將工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點成本控制對象;詳細進行工程計算,復核工程付款賬單,嚴格經(jīng)費簽證;注重合同的修改和補充工作。(6)結算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)結算工作的突出特點是大量性、集中性、復雜性。為避免結算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立結算原則會議確認制、二次復核制、審計和獎懲機制。
當前房地產(chǎn)正處于降溫階段,房地產(chǎn)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中一定要掌握好各階段的成本管理與控制的方法,對目標市場應做好周密的預測,采取相應的對策,避免盲目投資。對目標市場要進行詳細調(diào)查,了解需求情況,根據(jù)市場需求進行規(guī)劃設計,做到有的放矢。
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