摘 要：闡述了房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理與控制,同時(shí)提出建立一套完善的房地產(chǎn)開發(fā)管理制度,對(duì)保證項(xiàng)目建設(shè)按流程進(jìn)行,將工程成本控制在預(yù)期的范圍內(nèi)。
關(guān)鍵詞：成本控制 規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程管理
一、概述
當(dāng)前,許多房地產(chǎn)只重視建筑產(chǎn)品的成本控制而不考慮市場(chǎng)需要以及建筑產(chǎn)品的投入產(chǎn)出比。另外,許多房地產(chǎn)企業(yè)的事前成本管理薄弱,成本預(yù)測(cè)、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性,成本計(jì)劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性,成本管理存在一定的盲目性。同時(shí)許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理缺乏現(xiàn)代化的管理手段,成本信息不能反映企業(yè)成本的真實(shí)情況:由于成本核算不規(guī)范造成成本信息嚴(yán)重扭曲,成本信息傳遞渠道不暢造成成本信息丟失,從而導(dǎo)致成本管理偏離了方向。
二、制定項(xiàng)目成本和期間費(fèi)用計(jì)劃
房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理為項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩部分,成本計(jì)劃應(yīng)分為項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃。
(1)制定項(xiàng)目成本計(jì)劃。成本計(jì)劃通常經(jīng)過確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、成本估算,再由下而上對(duì)成本進(jìn)行逐層匯集以及成本計(jì)劃對(duì)比分析與處理等過程。①通過項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo),項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后,該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo),這種計(jì)劃總成本對(duì)以后每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。②逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。通常按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解,將總成本拆分到各個(gè)成本對(duì)象,作為項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限制,對(duì)項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項(xiàng)目總成本分解過程中,應(yīng)注意各成本限額之間的平衡,以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目?jī)?nèi)的合理配置。這種合理配置是項(xiàng)目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證,是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。③成本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化,可以按結(jié)構(gòu)圖對(duì)各個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行成本估算,并以此估計(jì)值和限額值相比,結(jié)合具體情況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。④調(diào)整成本計(jì)劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對(duì)成本估算進(jìn)行逐層匯總,并與原成本計(jì)劃目標(biāo)對(duì)比,衡量每一層單元計(jì)劃的符合程度,以此決定對(duì)設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充,形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。
(2)項(xiàng)目前期策劃的估算。在這一階段計(jì)劃成本的估算方法:①歷史數(shù)據(jù)法是采用特定部門(學(xué)會(huì)、政府機(jī)關(guān))公布的有代表性的項(xiàng)目成本資料進(jìn)行同類項(xiàng)目的成本估算;②定額資料法是按相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙計(jì)算工作量,套用相應(yīng)定額單價(jià),結(jié)合規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計(jì)劃利潤(rùn),計(jì)算各種費(fèi)用;③合同價(jià)法是開發(fā)商在分析許多投標(biāo)書的基礎(chǔ)上,選擇報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人中標(biāo),雙方有可能再度商討(標(biāo)后談判),修改雙方價(jià)格后形成統(tǒng)一的項(xiàng)目成本,作為合同價(jià)格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn),并作為項(xiàng)目結(jié)算的依據(jù);④詢價(jià)法是通過對(duì)項(xiàng)目的主要工程進(jìn)行詢價(jià),或由承包商或供應(yīng)商對(duì)項(xiàng)目提出報(bào)價(jià),然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合調(diào)整而估算的項(xiàng)目成本,并以此作為成本計(jì)劃的依據(jù)。
(3)確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本和責(zé)任成本。經(jīng)過不斷調(diào)整的成本計(jì)劃,在不同階段均可作為確定項(xiàng)目目標(biāo)成本的依據(jù)。可在此基礎(chǔ)上經(jīng)過適當(dāng)調(diào)整,確定目標(biāo)成本。或者將這種成本計(jì)劃作為目標(biāo)成本,成為成本控制的依據(jù)。
(4)制定期間費(fèi)用計(jì)劃。在制定期間費(fèi)用計(jì)劃時(shí)要注意以下3點(diǎn):①期間費(fèi)用計(jì)劃與可行性研究中估算項(xiàng)目開發(fā)總成本有重復(fù)的地方,但這并不矛盾。②期間費(fèi)用計(jì)劃要與開發(fā)企業(yè)的規(guī)模、項(xiàng)目銷售完成的進(jìn)度相結(jié)合。③要按企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際情況,確定恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)業(yè)費(fèi)用計(jì)劃和管理費(fèi)用計(jì)劃項(xiàng)目,并將確定的營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用總額在各項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行有效的分解,以提供各項(xiàng)管理活動(dòng)詳盡的費(fèi)用控制目標(biāo)。
三、對(duì)開發(fā)