【摘要】 本文針對(duì)房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性提出了構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu),希望能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理提供一些參考。
　　由于房地產(chǎn)投資的特性決定了房地產(chǎn)投資存在著巨大風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),為了減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性,加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理成為必要。在發(fā)達(dá)國(guó)家,每年都有相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。德國(guó)房地產(chǎn)大王施奈德錯(cuò)誤估計(jì)德國(guó)統(tǒng)一后經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì),大舉投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),但是由于德國(guó)經(jīng)濟(jì)兩年的衰退,房租房?jī)r(jià)雙雙跌落,使其欠下一百億馬克的債務(wù),萬(wàn)般無(wú)奈,于1994年復(fù)活節(jié)攜全家逃之夭夭(1)。在我國(guó),房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性往往得不到開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的足夠重視。隨著我國(guó)宏觀調(diào)控自1993年下半年的加強(qiáng),房地產(chǎn)市場(chǎng)也日趨規(guī)范化,那種依靠鉆空子、偷漏稅、違法經(jīng)營(yíng)獲取高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)將會(huì)減少。開(kāi)發(fā)商只有充分估計(jì)房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn),加強(qiáng)自身建設(shè),搞好投資風(fēng)險(xiǎn)管理和控制,獲取正常的利潤(rùn)水平。伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和政府對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的支持,房地產(chǎn)業(yè)又要迎來(lái)新的艷陽(yáng)天。越在這時(shí)候,越要搞好投資風(fēng)險(xiǎn)管理;而要搞好投資風(fēng)險(xiǎn)管理,就要首先從開(kāi)發(fā)商內(nèi)部健全機(jī)構(gòu),有專門機(jī)構(gòu)和人員去執(zhí)行或協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理職能。本文將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)等進(jìn)行探討。
1 風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)
　　建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu),應(yīng)該首先明確該機(jī)構(gòu)的職能,也就是要明確風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)。我們知道,任何一項(xiàng)管理工作都是為實(shí)現(xiàn)某一特定目標(biāo)而展開(kāi)的。風(fēng)險(xiǎn)管理同樣要圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理所要完成的目標(biāo)進(jìn)行。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)應(yīng)該是在損失發(fā)生前保證經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn),在損失發(fā)生后有令人滿意的復(fù)原,即包括其損前目標(biāo)和損失目標(biāo)(如圖1)。

1.1  損前目標(biāo)
(1)節(jié)省風(fēng)險(xiǎn)管理成本。風(fēng)險(xiǎn)管理要注重實(shí)效,講究效益,盡量避免不必要的開(kāi)支。在損失前節(jié)省風(fēng)險(xiǎn)成本等于增加了損失后為恢復(fù)經(jīng)營(yíng)所需的資金,若損失未發(fā)生,則會(huì)增加收益。
(2)減少恐懼心理。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的恐懼和擔(dān)心,容易導(dǎo)致人們心理和生理的緊張,出現(xiàn)行為反常。領(lǐng)導(dǎo)可能會(huì)因此而畏首畏尾,難以果斷決策,貽誤時(shí)機(jī),公司職員由于心理上的恐懼易造成工作上的失誤,壓抑工作主動(dòng)性、積極性,增加額外成本開(kāi)支。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、估計(jì)和評(píng)價(jià),采取措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行妥善安排和處理,有利于清除或減輕心理負(fù)擔(dān),滿足人們追求安全的愿望,使公司放下包袱,放手經(jīng)營(yíng)和開(kāi)展各項(xiàng)工作。
(3)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任,建立良好的形象。企業(yè)存在于社會(huì)環(huán)境中,企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)損失不僅僅對(duì)企業(yè)本身有影響,而且對(duì)社會(huì)也產(chǎn)生影響,加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理,很好地履行企業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任,可以樹立企業(yè)良好的社會(huì)形象。對(duì)于房地產(chǎn)投資這樣一項(xiàng)社會(huì)工程的企業(yè)而言,顯得尤為重要。
(4)滿足社會(huì)和政府要求。風(fēng)險(xiǎn)管理必須考慮社會(huì)的要求,并與社會(huì)環(huán)境相協(xié)調(diào)。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須在法律許可的范圍內(nèi),滿足政府的要求。如開(kāi)發(fā)應(yīng)與城市規(guī)劃、當(dāng)?shù)亓?xí)俗、消費(fèi)水平和發(fā)趨勢(shì)相適應(yīng)。
1.2　損后目標(biāo)
　　(1)維持生存。這是在風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生后,企業(yè)最重要的目標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)投資,風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生將導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失,此時(shí)企業(yè)應(yīng)不惜財(cái)力繼續(xù)經(jīng)營(yíng),維持開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常進(jìn)行和長(zhǎng)期積累的良好的信譽(yù)。若損失過(guò)大,企業(yè)無(wú)力開(kāi)展原有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),也要力求開(kāi)展部分經(jīng)營(yíng)活動(dòng),維持企業(yè)的生存,積蓄力量,以求東山再起。
　　(2)穩(wěn)定收入,繼續(xù)增長(zhǎng)。對(duì)剛承受了巨大損失的企業(yè),收入的穩(wěn)定顯得格外重要。風(fēng)險(xiǎn)管理者要通過(guò)制定并實(shí)施相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施,實(shí)現(xiàn)資金回收,維持穩(wěn)定收入,給企業(yè)獲得喘息之機(jī)。其次,搞好風(fēng)險(xiǎn)損失善后工作,認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn),吸取教訓(xùn),擴(kuò)大開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),實(shí)現(xiàn)繼續(xù)增長(zhǎng)這個(gè)更大的目標(biāo)。
　　(3)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。企業(yè)受損后,要盡可能

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