一個部委頒發(fā)的關(guān)于“新建項目中建筑面積的戶型在整個項目中所占比例”的文件，上午剛剛發(fā)布，下午又來一個公告宣布予以廢止！這個聽起來像鬧劇的事實，直面反映了政府不同相關(guān)部門對這一問題在看法上存在的分歧，同時更加折射出政府對于房地產(chǎn)管控的不成熟。而在這場博弈中，房地產(chǎn)商無疑成為受害者，因為很多項目會因為這個文件的影響而改變設(shè)計及后續(xù)的工作。本來政策就是要大家遵守、執(zhí)行的法律規(guī)范，而這次事件對于開發(fā)商來說卻成一個風(fēng)險事件了，如果這第二個公告來的晚幾天？如果開發(fā)商不采取積極的應(yīng)對措施？將會帶來什么樣的后果？
識別項目風(fēng)險
項目風(fēng)險是一種不確定事件或狀況，一旦發(fā)生，會對至少一個項目目標(biāo)產(chǎn)生積極或消極的影響。而對風(fēng)險的識別是要確定風(fēng)險管理的目標(biāo)，如果風(fēng)險識別做得不清晰、沒有條理，那就會像一個很高明的將軍，即使再高明，也無法讓他去打無目標(biāo)之仗。風(fēng)險識別首先是識別風(fēng)險事件，并進行分類、量化等工作。對于房地產(chǎn)企業(yè)，常見的幾種風(fēng)險為政策風(fēng)險、決策風(fēng)險、管理風(fēng)險，具體表現(xiàn)在：
政策風(fēng)險成為除了自然災(zāi)害之外的最大風(fēng)險
政府作為保護廣大人民的利益載體，在制定政策時，要充分考慮資源與經(jīng)濟的關(guān)系，要考慮土地利用問題、農(nóng)業(yè)保護問題，還要房價不高，讓老百姓能買得起房子！這其中的博弈甚是微妙，這也大概是前些天出現(xiàn)政策鬧劇的原因，當(dāng)然，還有政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在等等矛盾。而對于開發(fā)商來說，政策應(yīng)該是一種約束和控制的行為，企業(yè)必須要遵守相關(guān)的政策法規(guī)，同時要制定對于相關(guān)法律法規(guī)進行補充和操作的部門管理規(guī)章制度和規(guī)范性文件以及強制性標(biāo)準(zhǔn)等。
項目決策風(fēng)險
房地產(chǎn)項目決策風(fēng)險，主要體現(xiàn)在項目的定位風(fēng)險、創(chuàng)新風(fēng)險等。
?。?）項目的定位是決策層根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的，包括項目的目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，是指導(dǎo)項目設(shè)計、建設(shè)、營銷策劃方案等工作的依據(jù)。項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，基本上決定了項目的銷售前景。如果項目定位不準(zhǔn)確、盲目開始項目建設(shè)，帶來的影響將是巨大的，也給管理控制帶來的巨大的難度。這是項目開發(fā)過程中最大的風(fēng)險，屬項目的決策性失誤風(fēng)險，風(fēng)險事件一旦發(fā)生，其管理非常困難，成本巨大，甚者能導(dǎo)致不可挽回的后果。
（２）不同的開發(fā)商風(fēng)險喜好不同，采取的決策不同。有的房地產(chǎn)商喜好追求項目與其他項目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險的，更何況是遇到不熟悉的領(lǐng)域，很多情況下創(chuàng)新便成了失敗的同義詞。曾經(jīng)有個開發(fā)商本意為客戶著想，采用輕質(zhì)板墻以增加客戶的得房率。盡管采用新型的輕質(zhì)板墻前期也進行了考察、客戶走訪等，但是卻忽略了南北方的氣候差異，客戶交房入住采暖季以后，在輕質(zhì)板墻部位出現(xiàn)大量裂縫，致使客戶滿意率急劇下降，投訴率迅速上升，導(dǎo)致向客戶賠款幾百萬。
項目資金風(fēng)險
這是任何項目都要面臨的風(fēng)險類型，如果項目資金鏈出現(xiàn)問題，項目將會舉步維艱。所以，項目可行性報告要體現(xiàn)項目的資金曲線，制定合理的資金控制計劃，保證項目能夠有充足的資金運行。但是由于項目的資金絕大多數(shù)來自于外部，如銀行、合作伙伴、金融市場等，因為會受到金融市場的影響，在做資金計劃時，要保證能合理規(guī)避這些外部金融風(fēng)險事件。
項目管理風(fēng)險
房地產(chǎn)管理是在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程框架內(nèi)進行的管理活動、行動決策，這些管理事務(wù)本身都能給項目帶來致
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