【摘要】 本文應(yīng)用系統(tǒng)工程的思想和方法，對(duì)房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目的管理活動(dòng)中采用的系統(tǒng)方法作了全面介紹，旨在構(gòu)建管理行為的現(xiàn)代化，提高開發(fā)效益。

  1加強(qiáng)項(xiàng)目前期工作，把好決策關(guān)轉(zhuǎn)貼于：http://opto-elec.com.cn
    影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗的決定性因素是項(xiàng)目決策。好的決策能從根本上把握整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)。而決策階段的失誤只能靠項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)的不懈努力去力爭(zhēng)減少損失。因此，要把項(xiàng)目決策作為頭等大事對(duì)待，認(rèn)真做好決策階段的工作。該階段主要應(yīng)做好下面三個(gè)方面的工作：
（1）市場(chǎng)調(diào)查。全面了解市場(chǎng)供需情況、消費(fèi)者偏好、競(jìng)爭(zhēng)者狀況，有關(guān)行業(yè)政策法規(guī)、各種稅費(fèi)等；
（2）方案策劃。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，確定開發(fā)性質(zhì)、規(guī)模及具體操作方式，編寫項(xiàng)目建議書和可行性分析報(bào)告；
（3）資源配置。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方案所確定的規(guī)模和建設(shè)周期，確定項(xiàng)目開發(fā)各階段所應(yīng)配備的人員、資金及其他必要條件，開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)量力而行，切忌在必要條件未具備時(shí)草率上馬。
  2認(rèn)真做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作
    項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的重要階段：一方面，項(xiàng)目設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)開發(fā)方案的思路，與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相吻合；另一方面，又要在滿足各種使用功能要求的前提下，通過(guò)比較不同的設(shè)計(jì)方案，盡量降低整個(gè)工程的造價(jià)。該階段應(yīng)注重以下幾方面的工作：（1）既要考慮最大限度地利用土地的價(jià)值，又要考慮依靠合理的規(guī)劃、美觀的造型，實(shí)用的內(nèi)部布局來(lái)增加物業(yè)的吸引力；（2）要注重建筑物基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式、設(shè)備及材料等多方面選擇的控制成本，設(shè)計(jì)階段對(duì)成本的控制是決定性的控制；（3）對(duì)不同地區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)的了解，注重吸收、采納當(dāng)?shù)匦兄行У脑O(shè)計(jì)方案，以避免設(shè)計(jì)方案保守或材料選擇不當(dāng)所帶來(lái)的成本增加；（4）根據(jù)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)，做好概算審查，通過(guò)概算來(lái)指導(dǎo)調(diào)整設(shè)計(jì)方案。
  3加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃性轉(zhuǎn)貼于：http://opto-elec.com.cn
    當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)方案及初步設(shè)計(jì)方案確定后，要進(jìn)行土地征用、勘測(cè)設(shè)計(jì)、施工隊(duì)伍選擇、工程監(jiān)理、設(shè)備材料選購(gòu)、輔助工程確定、銷售、進(jìn)度協(xié)調(diào)、竣工驗(yàn)收、決算、物業(yè)管理等多項(xiàng)目工作，要與許多方面打交道。因此，為保證項(xiàng)目的順利開展，必須制定貫穿開發(fā)工作全過(guò)程的詳細(xì)計(jì)劃，以用來(lái)指導(dǎo)具體的開發(fā)工作，把握項(xiàng)目開發(fā)的整體進(jìn)度。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃應(yīng)包括：開發(fā)工作計(jì)劃（含工程進(jìn)度表）、分階段投資計(jì)劃、營(yíng)銷計(jì)劃、獎(jiǎng)金投入及回收計(jì)劃等。
  4建立項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制
    良好的開發(fā)方案和詳細(xì)可行的計(jì)劃是需要合適的人員去具體實(shí)施的，因此，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制是保證項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。建立項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制首先要確定擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理的基本條件，基本條件包括：事業(yè)心、管理協(xié)調(diào)能力、技術(shù)水平和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等。通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制明確項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的責(zé)、權(quán)、利，使其能在其權(quán)限范圍內(nèi)負(fù)責(zé)開發(fā)方案的落實(shí)和計(jì)劃的執(zhí)行，從而確保項(xiàng)目運(yùn)作成功。
  5積極推行招標(biāo)投標(biāo)制
    實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)制是利用建筑業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，促使承包方加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理、縮短建設(shè)工期、確保工程質(zhì)量、降低工程造價(jià)，從而提高開發(fā)項(xiàng)目效益的有效手段，也有利于在企業(yè)內(nèi)部形成科學(xué)決策、反腐倡廉的良好機(jī)制，因此應(yīng)成為企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目選擇承建單位的主要手段。招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容包括：開發(fā)項(xiàng)目總承包、勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)、材料設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)及議標(biāo)等方式。
  6加強(qiáng)施工階段的管理轉(zhuǎn)貼于：http://opto-elec.com.cn
    對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講，施工階段是整個(gè)開發(fā)工作最主要的階段，這一階段是商品房實(shí)物形成階段，它決定了企業(yè)能否為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的建筑產(chǎn)品。施

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