一、房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理理論 
　　1、風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)定義

　　根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)理論的研究，風(fēng)險(xiǎn)的一般定義是人們對(duì)未來(lái)行為的不確定性而可能引致的后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。在房地產(chǎn)投資的范疇內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)專指投資主體在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中將遭受損失的可能性和后果程度。風(fēng)險(xiǎn)管理就是針對(duì)該可能性和產(chǎn)生的后果進(jìn)行的分析、評(píng)估、預(yù)防、控制等過(guò)程。

　　2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)管理的意義

　　(1)風(fēng)險(xiǎn)管理為全面、合理地處置風(fēng)險(xiǎn)提供了可能性。風(fēng)險(xiǎn)管理基于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別衡量和科學(xué)分析，使其既能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)損失的出現(xiàn)與衡量提供科學(xué)、準(zhǔn)確的計(jì)算基礎(chǔ)，正確識(shí)別、衡量風(fēng)險(xiǎn)，為管理、處置風(fēng)險(xiǎn)提供科學(xué)決策基礎(chǔ)；又能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的成本及效益加以比較，從而得到各種對(duì)策的最佳組合。

　　(2)風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)房地產(chǎn)投資主體決策的科學(xué)化、合理化，減少?zèng)Q策的風(fēng)險(xiǎn)性。風(fēng)險(xiǎn)管理利用科學(xué)系統(tǒng)的方法，管理和處置各種風(fēng)險(xiǎn)，有利于投資主體減少和消除經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、決策失誤風(fēng)險(xiǎn)等。其實(shí)施措施可以將損失減少到最低限度，或在損失發(fā)生后及時(shí)合理地得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，這就直接或間接地減少了企業(yè)的費(fèi)用支出，從而保障了投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 

    (3)風(fēng)險(xiǎn)管理有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從被動(dòng)成為主動(dòng)管理型，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供安全的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

　　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

　　1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源

　　按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)分別來(lái)自于以下幾個(gè)階段。

　　(1)開(kāi)發(fā)場(chǎng)地選址階段

　　項(xiàng)目對(duì)位置極為敏感，成功地開(kāi)發(fā)離不開(kāi)準(zhǔn)確的選址。例如商業(yè)用地不能拿來(lái)當(dāng)住宅用地；能否正確地評(píng)估某地塊的價(jià)值也具有很大的不確定性；另外還可能牽涉到拆遷、安置、補(bǔ)償及“七通一平”等很多方面的問(wèn)題，各種不確定或隨機(jī)因素很多，一旦處置不當(dāng)將會(huì)造成整個(gè)項(xiàng)目的拖延甚而流產(chǎn)。

　　(2)項(xiàng)目融資階段

　　通常開(kāi)發(fā)商都需要從銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，而貸款利率的變化趨勢(shì)難以預(yù)料，資金的使用成本即利息支出對(duì)開(kāi)發(fā)商的最終利潤(rùn)影響極大。此外，開(kāi)發(fā)商通常采用在樓宇/項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到一定階段開(kāi)始預(yù)售，以預(yù)售款將余下樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢，但該過(guò)程中一旦遭遇預(yù)售款無(wú)法到位，就會(huì)因資金短缺而面臨困境。

　　(3)項(xiàng)目建設(shè)階段

　　這期間主要存在成本、工期以及承包商違約等風(fēng)險(xiǎn)。

　　(4)租售階段

　　較小的租金或售價(jià)變化，也會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的收益有大的影響。而通常租金售價(jià)的趨勢(shì)難以準(zhǔn)確的估算；客戶支付水平、選擇偏好等因素也使得項(xiàng)目的租售期具有不穩(wěn)定性。

　　2、風(fēng)險(xiǎn)種類

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要屬于經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的，如商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)等。

　　(1)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

　　該風(fēng)險(xiǎn)指某一特定的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)失敗的可能性?，F(xiàn)實(shí)中的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在兩個(gè)方面：其一是管理，確定和收取租金、物質(zhì)設(shè)施的維護(hù)與更新、控制運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都是其關(guān)鍵變量。其二為市場(chǎng)變化，如地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、交通便利性、競(jìng)爭(zhēng)者等等。

　　(2)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)是由于經(jīng)營(yíng)決策上的失誤造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離期望值的可能性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的條件以及投資者的決策水平，經(jīng)營(yíng)者的管理能力。

　　(3)購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)

　　購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)又稱通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，是由于通貨膨脹、貨幣貶值給投資者帶來(lái)實(shí)際收益水平下降的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)投資回收期越長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)越大。

　　(4)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目是不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)法由需求弱的地方轉(zhuǎn)移到需求強(qiáng)的市場(chǎng)去。同時(shí)它的投資周期和使用周期長(zhǎng)、價(jià)值量大、占用資金多、談判時(shí)間長(zhǎng)、交易費(fèi)用高，這些因素均影

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