目對文化教育的影響；項目對社會環(huán)境的影響。王朝綱（2004）提出的項目社會評價內(nèi)容為：對與投資項目相關(guān)的利益相關(guān)者的評價；對項目地區(qū)人口生產(chǎn)活動社會組織的評價。對項目的文化可接受性及其預(yù)期受益者需求的一致性的評價。徐莉（2003）提出的項目社會評價指標(biāo)，包括：項目提供的社會效益。項目的社會分配效益。項目與社會環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)程度。世界銀行（2002）提出的項目社會評價指標(biāo)體系內(nèi)容，包括：社會多樣性和性別；機構(gòu)、角色及行為；利益相關(guān)者；參與；社會風(fēng)險。
?。ㄈ╉椖可鐣u價的研究范式
中西方學(xué)者和機構(gòu)在項目社會評價中采用了不同的研究范式。歐美學(xué)者和機構(gòu)的社會分析或社會影響分析，是以社會學(xué)為基礎(chǔ)，提出“項目社會”的理念，因而引入社會學(xué)家參與分析，應(yīng)用社會學(xué)的方法進行對項目的社會評價；我國的項目社會評價，是以經(jīng)濟學(xué)或技術(shù)經(jīng)濟學(xué)作為理論基礎(chǔ)，因而把項目社會評價作為項目國民經(jīng)濟評價中的社會效益分析，項目社會評價成為經(jīng)濟評價的“附屬品”（陳阿江，2003），表2。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目社會評價的必要性
商業(yè)地產(chǎn)，是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式、以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式。
MALL(音譯“摩爾”)，被譽為“商業(yè)地產(chǎn)最高形式”。它起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪，集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。在美國，MALL的消費額占消費總額的60%多，在歐洲是29%，在日本是17%，在我國臺灣地區(qū)是9%。
2002年以來，以大型購物中心為代表的城市大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)熱潮席卷了中國各個主要城市，呈現(xiàn)前所未有的“井噴”行情。據(jù)中國商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會2005年公布的調(diào)查結(jié)果顯示（見圖1），目前全國在建及立項的購物中心多達200余家，總面積約3000萬平方米，總投資額超過3000億。目前世界上最大的10個Shopping Mall中國就已占有五個（見表3）。
以大型購物中心為代表的城市大型商業(yè)設(shè)施開發(fā)，對我國城市商業(yè)的發(fā)展和城市社會系統(tǒng)的變遷產(chǎn)生了復(fù)雜而深刻的影響，直接改變了我國城市商業(yè)的格局和城市發(fā)展空間布局。在促進我國商業(yè)發(fā)展和社會城市化的同時，也帶來了一系列的負面影響（見表4）。從投資項目社會評價理論和我國構(gòu)建和諧社會國家發(fā)展目標(biāo)的角度看，目前我國城市商業(yè)開發(fā)項目中存在著顯著的不和諧現(xiàn)象，有必要開展城市商業(yè)開發(fā)項目的社會評價工作。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會評價體系
從項目社會評價理論的發(fā)展，以及建設(shè)社會主義和諧社會需要的角度看，結(jié)合我國實際，構(gòu)建科學(xué)的外資商業(yè)發(fā)展項目社會評價體系，具有十分重要的意義。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目社會評價應(yīng)當(dāng)從以人為本的原則出發(fā)，設(shè)計評估內(nèi)容和指標(biāo)體系。具體評估內(nèi)容包括：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會影響分析、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目與所在地區(qū)的社會適應(yīng)性分析和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會風(fēng)險分析。
(一)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會影響
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會影響分析（Social impact analysis,簡稱SIA）,旨在分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目可能產(chǎn)生的正面影響(通常稱為社會效益)和負面影響。其主要內(nèi)容有：
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)居民收入的影響。分析預(yù)測由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目實
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