房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，特別是近幾年的迅猛發(fā)展。房?jī)r(jià)上升幅度較大，使得老百姓對(duì)房?jī)r(jià)頗有微詞。在這樣的社會(huì)背景下，一方面政府部門(mén)出臺(tái)了一系列平抑房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控政策；另一方面(因近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲,使開(kāi)發(fā)商有比較可觀的利潤(rùn)空間,行業(yè)進(jìn)入者大量增加,但土地作為不可再生的資源不斷減少)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。
目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中，如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展是當(dāng)前擺在房地產(chǎn)企業(yè)（老總）面前一個(gè)急需解決的重要問(wèn)題！在相同的開(kāi)發(fā)環(huán)境與條件等(軟)硬件設(shè)施下，除了開(kāi)發(fā)產(chǎn)銷對(duì)路、適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外；誰(shuí)能在工程項(xiàng)目建設(shè)中，既能確保工程質(zhì)量與進(jìn)度，又能注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的管理，控制和把握好合理的造價(jià)，從而以最低的項(xiàng)目成本獲取最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，誰(shuí)就能在這激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取主動(dòng)，從而走向成功。
那么，如何控制好工程的質(zhì)量與進(jìn)度，而且合理降低工程造價(jià)呢？最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)階段和各個(gè)環(huán)節(jié)——抓好管理是基礎(chǔ)，成本控制是核心！
一、抓好源頭，加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制
工程項(xiàng)目投資控制的根本與關(guān)鍵是工程建設(shè)項(xiàng)目前期的投資決策和設(shè)計(jì)階段。
我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的項(xiàng)目管理和造價(jià)控制，而往往是把項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制的主要精力放在項(xiàng)目的施工階段，這樣做盡管也能起到一定的效果，但其結(jié)果可能是撿了芝麻丟掉西瓜，不能從源頭上進(jìn)行管理和控制。要有效地進(jìn)行項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制，就必須堅(jiān)決地把管理和控制的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到前期工作階段上來(lái)，尤其要抓實(shí)、抓好設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵步驟，盡可能的考慮全面，做到未雨綢繆，以取得事半功倍的結(jié)果。
1、投資決策階段的管理與投資控制
投資決策階段主要取決于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)與戰(zhàn)略眼光，相關(guān)職能部門(mén)所能起的作用相對(duì)有限。但工程、造價(jià)部應(yīng)配合財(cái)務(wù)部或前期籌建部等相關(guān)部門(mén)盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包括土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價(jià)、資金成本及管理費(fèi)用(含建設(shè)單位管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等)等可能發(fā)生于工程建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程中的費(fèi)用。積極主動(dòng)進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)相關(guān)指標(biāo)的預(yù)算、估算與評(píng)價(jià)，參與到項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程中，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的相對(duì)統(tǒng)一關(guān)系。主動(dòng)發(fā)揮“經(jīng)濟(jì)參謀”的作用，讓決策層事先了解完成該項(xiàng)目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。
2、設(shè)計(jì)階段的管理與投資控制
在工程項(xiàng)目全過(guò)程管理與造價(jià)控制中，必須重點(diǎn)突出。影響建設(shè)工程項(xiàng)目投資的主要是設(shè)計(jì)階段，所以說(shuō)項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是設(shè)計(jì)階段。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的投資節(jié)約，設(shè)計(jì)確定工程造價(jià)，預(yù)算、結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。一份好的設(shè)計(jì)方案，不僅可以取得良好的社會(huì)效益，而且還應(yīng)具有一定的經(jīng)濟(jì)合理性（經(jīng)濟(jì)效益）。
下面從設(shè)計(jì)階段談?wù)劰こ添?xiàng)目的管理與造價(jià)的控制：
2-1、實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度，以實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的最優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過(guò)設(shè)計(jì)招投標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位；從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因工程設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題而出現(xiàn)工程的變更，從而造成直接經(jīng)濟(jì)損失（投資增加）。
2-2、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。工程項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)周期的長(zhǎng)短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的投資與效益，開(kāi)發(fā)商