營收入估算時，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對房地產(chǎn)項目建成后產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)項目的影響。
第四十八條 確定收款方式應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。
第四十九條 資金籌措計劃主要是根據(jù)房地產(chǎn)項目對資金的需求以及投資、成本與費用使用計劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。
第五十條 在進行房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價時，應(yīng)按期編制銷售收入、經(jīng)營稅金及附加估算表，租金收入、經(jīng)營稅金及附加估算表，自營收入、經(jīng)營稅金及附加估算表，投資計劃與資金籌措表。
（回篇首）
第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價
第五十一條 房地產(chǎn)項目財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標，對房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進行分析。
第五十二條 應(yīng)編制的基本財務(wù)報表主要有:現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、損益表和資產(chǎn)負債表。
基本財務(wù)報表按照獨立法人房地產(chǎn)項目(項目公司)的要求進行科目設(shè)置;非獨立法人房地產(chǎn)項目基本財務(wù)報表的科目設(shè)置，可參照獨立法人項目進行，但應(yīng)注意費用與效益在項目上的合理分攤。
第五十三條 現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流人和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計算各項評價指標，進行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力分析。
按照投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為:一、全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，考察房地產(chǎn)項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進行比較建立共同的基礎(chǔ)。
•二、資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。
三、投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ)，用以計算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標，反映投資者各方投入資本的盈利能力。
第五十四條 資金來源與運用表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。
第五十五條 損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率等評價指標。
一、利潤總額的計算。
利潤總額=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理費用-銷售費用-財務(wù)費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅
經(jīng)營收入=銷售收入+租金收入+自營收入
銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入
租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入
經(jīng)營稅金及附加=營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+教育費附加•19
•經(jīng)營成本=土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營成本
二、彌補虧損。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補;五年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤彌補。
三、利潤分配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納所得稅后的利潤，一般按照下列順序分配:
1.彌補企業(yè)以前年度虧損。
2.提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項后的10%提取，法定公積金已達到注冊資本的50%時可不再提取。
3.提取公益金。
4.向投資者分配利潤。
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