益和間接費用，計算綜合內(nèi)部收益率 (CIRR)，考察房地產(chǎn)項目投資的盈利水平。
綜合內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項目在整個計算期內(nèi)，各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。它反映房地產(chǎn)項目所占用資金的盈利率，是考察房地產(chǎn)項目盈利能力的評價指標(biāo)。其表達(dá)式為:
綜合內(nèi)部收益率可根據(jù)綜合評價現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法計算求得，并可與政府的期望收益率或銀行的貸款利率進(jìn)行比較，判斷項目的盈利能力。
二、綜合評價盈利能力分析的主要報表是綜合評價現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算的基礎(chǔ)，考慮直接與間接費用和效益，計算綜合內(nèi)部收益率指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項目的盈利能力。
第七十五條 社會影響分析是定性和定量的描述難以用貨幣計量的間接效益和間接費用對房地產(chǎn)項目的影響。社會影響分析主要包括下列內(nèi)容:
一、就業(yè)效果分析。就業(yè)效果分析主要是指考察房地產(chǎn)項目對區(qū)域勞動力就業(yè)的影響。如果當(dāng)?shù)夭o就業(yè)壓力，項目范圍內(nèi)主要使用外來勞動力，則不必進(jìn)行就業(yè)效果分析。就業(yè)效果以就業(yè)成本和就業(yè)密度兩項指標(biāo)來進(jìn)行描述，并可與當(dāng)?shù)氐南鄳?yīng)指標(biāo)進(jìn)行比較。
就業(yè)成本，項目開發(fā)總投資+項目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)就業(yè)密度二項目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)+項目占地面積
二、對區(qū)域資源配置的影響。
三、對環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的影響。
四、對區(qū)域科技進(jìn)步的影響。
五、對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。主要包括:對繁榮商業(yè)服務(wù)的影響、對促迸旅游業(yè)的影響、對發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的影響等。
六、對減少進(jìn)口(節(jié)匯)和增加出口(創(chuàng)匯)的影響。
七、對節(jié)約及合理利用國家資源 (如土地、礦產(chǎn)等)的影響。
八、對提高人民物質(zhì)文化生活及社會福利的影響。
九、對遠(yuǎn)景發(fā)展的影響。
（回篇首）
附表 基本報表及輔助報表(格式)
全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表
基本報表1 單位：萬元
序號 項目 合計 1 2 3 … N
1 現(xiàn)金流入
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7 銷售收入
出租收入
自營收入
凈轉(zhuǎn)售收入
其他收入
回收固定資產(chǎn)余值
回收經(jīng)營資金
2 現(xiàn)金流出
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7 開發(fā)建設(shè)投資
經(jīng)營資金
運營費用
修理費用
經(jīng)營稅金及附加
土地增值稅
所得稅
3 凈現(xiàn)金流量
4 累計凈現(xiàn)金流量
注: 1. 本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目(項目公司)。非獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、 運營費用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偅?
2. 開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不含財務(wù)費用；
3. 在運營費用中應(yīng)扣除財務(wù)費用、折舊費和攤銷費。
資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表
基本報表2 單位：萬元
序號 項目 合計 1 2 3 … N
1 現(xiàn)金流入
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9 銷售收入
出租收入
自營收入
凈轉(zhuǎn)售收入
其他收入
長期借款
短期借款
回收固定資產(chǎn)余值
回收經(jīng)營資金
2 現(xiàn)金流出
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9 開發(fā)建設(shè)投資
經(jīng)營資金
運營費用
修理費用
經(jīng)營稅金及附加
土地增值稅
所得稅
借款本金償還
借款利息支付
3 凈現(xiàn)金流量
4 累計凈現(xiàn)金流量
注:本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目(項目公司)。非獨立法人的房地產(chǎn)開 發(fā)項目可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運 營費用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偂?
投資者各方現(xiàn)金流量表
基本報表3 單位：萬元
序號 項目 合計 1 2 3 … N
1 現(xiàn)金流入
1.1
1.2
(1)
(2)
(3)
(4) 應(yīng)得利潤
資產(chǎn)清理分配
回收固定資產(chǎn)余值
回收經(jīng)營資金
凈轉(zhuǎn)售收入
其他收入
2 現(xiàn)金流出