額投資內(nèi)部收益率指標或凈現(xiàn)值指標進行方案比選，須對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期和計算方法按有關(guān)規(guī)定作適當處理，然后再進行比選。
第六十八條 對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目，也可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標進行方案比選。
第六十九條 對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項目方案進行比選時，為簡化計算，可采用費用現(xiàn)值指標和等額年費用指標直接進行項目方案費用部分的比選。
一、費用現(xiàn)值 (PC)指標。
PC=
式中 C——第t期投人總額;
B——期末余值回收。
在進行方案比選時，以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。
二、等額年費用 （AC）指標。
•
在進行方案比選時，以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案。（回篇首）
第九章 房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價
第七十條 房地產(chǎn)項目綜合評價是從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度，考察房地產(chǎn)項目的效益和費用，評價房地產(chǎn)項目的合理性。
房地產(chǎn)項目綜合評價包括綜合盈利能力分析和社會影響分析。
第七十一條 綜合評價中項目的效益是指房地產(chǎn)項目對區(qū)域經(jīng)濟的貢獻，分為直接效益和間接效益。
一、直接效益。直接效益是指在房地產(chǎn)項目范圍內(nèi)政府能夠得到的收益，一般包括下列方面: 1•出讓國有土地使用權(quán)所得的收益。
2•因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而得到的收益，如土地增值稅等。
3•項目范圍內(nèi)的工商企業(yè)繳納的稅費，如房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅、進口關(guān)稅和增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加、消費稅、資源稅、所得稅等。
4•項目范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的收益，如供電增容費、供水增容費、排水增容費、城市增容費、電費、水費、電訊費等。
二、間接效益。間接效益是指由房地產(chǎn)項目引起的、在項目直接效益中末得到反映的那部分效益。主要有:增加地區(qū)就業(yè)人口、繁榮地區(qū)商貿(mào)服務(wù)、促迸地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展等帶來的收益。
第七十二條 綜合評價中項目的費用是指區(qū)域經(jīng)濟為項目付出的代價，分為直接費用和間接費用。
一、直接費用。直接費用是指在項目范圍內(nèi)政府所花費的投資和經(jīng)營管理費用。一般包括下列方面: 1•征地費用。
2•土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資費用。
3•建筑工程和城市配套設(shè)施費用。
4•經(jīng)營管理費用。
二、間接費用。間接費用是指由項目引起的、在直接費用中未得到反映的那部分費用。主要有:在項目范圍外為項目配套的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為滿足項目需要而引起的基礎(chǔ)服務(wù)供應(yīng)缺口使區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生的損失等。當基礎(chǔ)服務(wù) (如電力)供不應(yīng)求時，為滿足項目需求而使區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生的損失，可用該項服務(wù)的當?shù)刈罡邇r格計算。
第七十三條 綜合評價應(yīng)遵循費用與效益計算口徑對應(yīng)一致的原則，防止重復計算或漏算,例如:
一、具有行政職能的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費，如耕地占用稅、建設(shè)期間的土地使用稅等，在綜合評價中應(yīng)視作區(qū)域經(jīng)濟中的轉(zhuǎn)移支付，不計為項目的效益或費用。一般商業(yè)性開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費，在綜合評價中應(yīng)作為效益處理。
二、同類基礎(chǔ)服務(wù)在不同情況下，可能使項目產(chǎn)生不同的效益和費用，對此應(yīng)注意識別。以電力供應(yīng)為例，見下表。
項目供電的效益與費用識別
電力供應(yīng)特點 與供電有關(guān)的項目效果
效益 費用
電廠在項目范圍外 供電增容費、電 力銷售收入減去電 力購進支出 輸變電投資、經(jīng) 營管理費用
電廠在項目范圍內(nèi)，由具有行政職能的開發(fā) 企業(yè)投資經(jīng)營 供電增容費、電 力銷售收入 全部電力投資、 經(jīng)營管理費用
電廠在項目范圍內(nèi)，由獨立的電力公司投資營 稅費收入 無
第七十四條 盈利能力分析。
一、綜合評價盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)項目的直接效益和直接費用，以及可以用貨幣計量的間接效
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