、預算、財務、審計、行政、辦公室”等部門設(shè)置，也是按這個原理構(gòu)建，使之達到相生相克的功能。就象我上面說的，操作系統(tǒng)和執(zhí)行系統(tǒng)，每個系統(tǒng)都要達到相生相克的功能，那么，不但企業(yè)的風險就會降到最低，而且項目成本下降則利潤升高。所以，房地產(chǎn)成本管理是有著多行業(yè)、互相制約特點的。

第五，房地產(chǎn)企業(yè)的金融管理，這個東西是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。在財務管理上多個項目形成流水線的房地產(chǎn)企業(yè)，錢——永遠不夠用。怎么辦？不外乎這么幾個方面：

項目貸款（土地不允許抵押了）

提前銷售（可能被罰）

大用戶提前預訂（最好）

墊資（基礎(chǔ)材料—材料—建筑—施工—房地產(chǎn)）（策劃—設(shè)計—房地產(chǎn)）

融資（市場風險較大）

合作（但是老板們最不愿意的就是合作，其實這是企業(yè)發(fā)展最快的方法）

土地置換（利用土地價值差）

轉(zhuǎn)讓部分土地（不辦手續(xù)，頂名操盤）

大項目可以切蛋糕

定制建設(shè)（做好基礎(chǔ)設(shè)施，下訂了再建。小企業(yè)建豪華大別墅一般都這么做）

自己抄自己的房子

外資基金等

總之，多種融資方法無奇不有，但是最好的方法是——內(nèi)部銀行。因為，內(nèi)部銀行可以與銀行共建，請商業(yè)銀行派人到企業(yè)里來幫助管理內(nèi)部銀行，幾年后與這家銀行合作形成外部循環(huán)，錢多的時候銀行放出去，不夠用時銀行拆借回來。再過幾年，你就可以入股銀行了，你也就等于有了一座碩大的保險庫了。

這種正規(guī)的財務管理模式，是老板們放心的辦法。不要怕你的家底泄露，因為今后在稅務管理中，那不是秘密。

至于上市，那是房地產(chǎn)業(yè)一個美麗的夢想。但是也有讓它上市的辦法。

所以，房地產(chǎn)行業(yè)是一個多頭墊資完成項目的行業(yè)。

第六，土地整理。乍聽起來，以為是平整土地施工，其實是土地的信息整理，這就涉及到風水學及玄學了。沒有看過《西藏生死書》和《度亡經(jīng)》的人士，恐怕看不懂以下的東西了。30歲以下的人幾乎全不信，40歲左右的人將信將疑，50歲以上的人大多信其有，佛家、道家的人們都堅信其有。那就是另一個空間的問題會影響我們空間的正常。

我們拿到的土地，如果是舊城改造，那還好說，如果是在城市里空了好多年的土地，和新征來的土地，可能就有問題了。你想啊，城市里到處是建筑，為什么會空出一塊土地很多年沒人開發(fā)呢？其實誰都想開發(fā)，但是他開發(fā)不了。新地呢，你不知地里有什么。這就需要風水先生來看看，調(diào)理一番，省的動起來后出什么問題。

開封有塊地，很多年沒人在上面蓋房子，人們都說下面是“開封府”。后來經(jīng)過有關(guān)部門勘探，果不其然，下面就是開封府，被黃河發(fā)水帶來的泥沙埋沒了。

北京有一塊地，空了好多年（多少年？從古至今，不能細說，細說你們都知道了，開發(fā)商就該找我了），動起來后接連死了幾個人，弄的沸沸揚揚。可事先他找過境外的知名風水大師看過，怎么不解決問題呢？這里面說道很多，真的假的、問題不對路、等等。其實，這塊地是古戰(zhàn)場，大量滯留在中陰的“信息體”無法完成正常的程序，只好聚集在此地……。要請佛家大師來超度他們，才能從根本上解決問題。

山里有塊地，上千年沒人動了，去年有人要動，結(jié)果有“人”在此看守，建設(shè)別墅的計劃只能改變。

我們有時看房子，很大的一個小區(qū)，從預售到入住有幾年了，就只剩下一套房子沒賣出去，其位置還不錯……。請人看過，結(jié)果是施工期間，有一個年輕工人想不開，在這間屋里吊死了。每次有人看房，都受他的干擾而不能訂房。知道后找建筑商落實，還真是這么回事。請師傅超度后，很快就銷售出去了。

有個銀行，蓋的越層，每戶大門與樓梯正對。一天，我約朋友吃飯，說他胳膊摔折了。我去看他才發(fā)現(xiàn)問題，告訴他時他問我，我們院兒全是這種戶型，怎么就我摔折胳膊？其實，那是因

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