呀？營銷學、管理學、心理學、資本運做知識等等，是這個經(jīng)理必須具備的。每天哄著售樓員，還要哄著經(jīng)理，樓盤一個連不上趟，噌----跳槽了。

以上三個部門是相互配合來操作項目的。三個部門里還可以分支，看你操作的企業(yè)有多大規(guī)模了。

（二）執(zhí)行系統(tǒng)，工程管理、物業(yè)管理

1、工程管理（項目管理）：這個行業(yè)不是單純的技術(shù)部門，它也是一個非?？茖W的系統(tǒng)。從施工方案到現(xiàn)場組織分析，從采購到庫存到使用，從磚瓦水泥到微電子，從人員管理到技術(shù)管理，從內(nèi)部管理到部門之間到甲乙方之間的配合，從招標開始到質(zhì)檢驗收，沒有企業(yè)管理、工程管理、技術(shù)管理、成本管理和關(guān)系學、邏輯學、公關(guān)學、厚黑學等的很多知識和經(jīng)驗是不能出任這個經(jīng)理的。不客氣的說，現(xiàn)在這個職位上的大多數(shù)人是混飯吃的。做這個經(jīng)理最大的難點是“拒腐蝕永不沾”，這也是使老板抓耳撓腮的問題。目前，最好的辦法就是項目管理制，讓人們拿在明處。

2、物業(yè)管理：人們說，這個行業(yè)是做品牌的，但是這么多年來，我還沒有看到所謂的品牌物業(yè)。價值服務(wù)和服務(wù)價值，是業(yè)主與物業(yè)永遠打不完的仗。原因是：向不買服務(wù)的人提供了服務(wù)，向不需要服務(wù)的人推薦了服務(wù)。解決這個關(guān)系，是這個行業(yè)需要琢磨的關(guān)鍵問題。目前能夠解決的方法就是推出等級服務(wù)，小區(qū)里的免費服務(wù)有哪些，不同層次的收費服務(wù)有什么，等等。

這兩個部門經(jīng)常與銷售部發(fā)生摩擦，原因是設(shè)計變更與維修，交房與退房產(chǎn)生的問題。

綜上所述，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)是一個需要細致的操作流程和充分的內(nèi)部整和的行業(yè)。

那么，房地產(chǎn)操作系統(tǒng)在其操作過程中，從拿到地至銷售完成，一般一年到一年半就操作完成了，剩下的就是執(zhí)行系統(tǒng)在蓋房子了。所以，一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時操作三個到四個項目是正常的。大型集團化企業(yè)實行項目公司管理的強矩陣體制，可以同時運做多個項目甚至幾十個項目。這種做法既防范了風險，又可以充分利用有限的資源，達到企業(yè)效益的最大化，當然這必須成立內(nèi)部銀行，統(tǒng)籌使用企業(yè)資金。

說起企業(yè)效益的最大化，實是讓人哭笑不得。有的企業(yè)要求項目回報率的利潤最大化，把個住宅小區(qū)搞成排排樓，容積率和建筑密度無限增大，甚至以容積率達到更高而炫耀自己，實不知其企業(yè)和個人的歷史污點永遠抹不掉了。真不知業(yè)障是何物啊。

第四，項目管理過程中，成本管理至關(guān)重要。既要產(chǎn)品好還要成本低，既要馬兒跑還要馬兒少吃草，真是巧婦難做無米之炊啊。其實，如果是毛坯房的話，此房子與彼房子沒什么不同，你放在野地里和放在花園里其品質(zhì)自然就不同了。精裝修花不了幾個錢，但是與毛坯房的質(zhì)量從直觀上有著天壤之別。酒店就不同了，酒店的豪華裝修比其建安成本高出好幾倍。

企業(yè)管理的根本就是成本管理，房地產(chǎn)項目的成本管理從拿地就開始了，并貫穿于項目整個操作過程。而且，操作手法的不同其成本也不同。企業(yè)有錢，蓋到封頂或現(xiàn)房再銷售，而且不要求建筑企業(yè)墊資，那么成本下降很多，銷售價格也高很多，利潤率自然要高。你的企業(yè)沒錢，拿地還要合作，交費要合作，建筑要墊資，還要賣樓花，那你的成本非常高，利潤也上不來。這一般是剛進入房地產(chǎn)行業(yè)的小公司操盤的手法，今后這樣應(yīng)該是不行了。

建筑過程中的成本管理，主要是采購、建筑承包單位進料、質(zhì)量管理、策劃營銷外包中的回扣等問題的預(yù)防了。那么，互相制約的企業(yè)管理機構(gòu)，低成本運營模式和人才管理中的激勵機制，是每個老板都想要的企業(yè)管理方案。中國文化中道家的一些理論，在企業(yè)管理實踐中還是有很高的運用價值的。如五行理論“土、金、木、水、火”，就是相生相克的原理，我們房地產(chǎn)企業(yè)“研發(fā)、營銷、工程、財務(wù)、辦公室”或“開發(fā)、策劃、銷售、工程、材料

    項目經(jīng)理勝任力免費測評PMQ上線啦！快來測測你排多少名吧~

    http://opto-elec.com.cn/pmqhd/index.html