我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是在住房體制改革以后產(chǎn)生的新興產(chǎn)業(yè)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境迅速變化的背景下，在項(xiàng)目投資方面，房地產(chǎn)行業(yè)還沒有形成適合房地產(chǎn)使用的完整、成熟且規(guī)范的管理模式，仍沿用傳統(tǒng)的定額計(jì)價(jià)方式控制造價(jià)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟的今天，這種重結(jié)算輕計(jì)劃，重結(jié)算輕過程管理的造價(jià)控制方法，已不適應(yīng)市場(chǎng)變化。其結(jié)果必然是概算超結(jié)算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的三超現(xiàn)象。
加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的投資管理，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)突出包圍，穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，工程造價(jià)預(yù)算是確定工料消耗的文件，是考核工程投資經(jīng)濟(jì)合理的依據(jù)，重視項(xiàng)目投資預(yù)算管理，將有利于提高設(shè)計(jì)和投資控制。筆者在文中將結(jié)合多年的工作實(shí)踐，淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和投資控制。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
圍繞著行業(yè)是否有“泡沫”業(yè)內(nèi)、業(yè)外爭(zhēng)論不休，但最終還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和嚴(yán)厲的控制措施“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”，迎來了一系列規(guī)范建設(shè)行為，提高行業(yè)自律水平要求的政策、法規(guī)。業(yè)內(nèi)的“一個(gè)前提，兩條鏈”都出現(xiàn)了與以往區(qū)別很大的變化，風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增多，風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程，使中小房地產(chǎn)更處于極為艱難的處境。
投資控制的基本原則和方法
在項(xiàng)目建設(shè)中，項(xiàng)目的投資控制緊緊圍繞著三大目標(biāo)，造價(jià)控制、質(zhì)量控制和進(jìn)度控制。實(shí)踐證明，由于各種主觀和客觀因素的制約，項(xiàng)目規(guī)劃中的計(jì)劃目標(biāo)有可能難以實(shí)現(xiàn)，需要在實(shí)施過程中合理調(diào)整，收集實(shí)際數(shù)據(jù)，進(jìn)行計(jì)劃值和實(shí)際值的比較，以判斷是否有存在偏差。
工程造價(jià)管理是一個(gè)涵蓋多個(gè)系統(tǒng)的工程，任何單方面的控制工作都無法取得令人滿意的效果，要有效控制造價(jià)，就應(yīng)該從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同和信息管理等方面采取措施，系統(tǒng)的控制工程造價(jià)。
決策階段風(fēng)險(xiǎn)分析和計(jì)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是開發(fā)商實(shí)施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，主要表現(xiàn)以下幾個(gè)方面。
目的定位風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位，建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告做出的，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷、策劃方案等前期工作依據(jù)，一旦項(xiàng)目市場(chǎng)定位不正確、決策失誤，是后期無法或者難以糾正的。
有了項(xiàng)目正確的定位目標(biāo)，可以周期性地對(duì)投資實(shí)際發(fā)生值和計(jì)劃值進(jìn)行比較，未發(fā)生偏差，繼續(xù)實(shí)施，發(fā)生偏差及時(shí)分析原因，采取措施糾編，還可以根據(jù)已完成工程的實(shí)際情況預(yù)測(cè)未來值，提前采取預(yù)防措施，使項(xiàng)目造價(jià)始終處于受控狀態(tài)。
成本最低價(jià)項(xiàng)目成本控制的目的在于通過成本管理的各種手段，不斷降低成本，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)最低成本的目標(biāo)，應(yīng)注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。
一方面在設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的前提下，合理優(yōu)化設(shè)計(jì)，既符合使用功能、美學(xué)功能、環(huán)境功能的要求，又達(dá)到降低成本的目標(biāo)，它是成本控制的關(guān)鍵。另一方面挖掘各種降低成本的方式方法，如在項(xiàng)目實(shí)施過程的管理，專項(xiàng)方案論證等，使可能性變成現(xiàn)實(shí)。
項(xiàng)目的合同履行能力風(fēng)險(xiǎn)合同管理是項(xiàng)目管理的核心，也是投資控制的核心。由于項(xiàng)目建設(shè)具有一次性特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長(zhǎng)，涉及的問題多，如果沒有合同管理的意識(shí)，對(duì)合同知識(shí)知之甚少，不理解合同的基本要素，導(dǎo)致合同管理混亂，就會(huì)給項(xiàng)目造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。所以在項(xiàng)目實(shí)施過程中，要經(jīng)常檢查合同執(zhí)行情況，建立履約情況記錄，預(yù)測(cè)未來合同執(zhí)行情況，有偏差及時(shí)提出預(yù)防措施。項(xiàng)目結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行合同評(píng)價(jià)，為以后的合同簽訂及履行提供借鑒和指導(dǎo)。
信息管理的必要性目前我國(guó)已進(jìn)入了信息時(shí)代，信息已成為決策者不可缺少的參考因素，一個(gè)樓盤決