而且未來的成長性也較好；低檔商品房和經(jīng)濟適用房在市場規(guī)模、市場成長性和盈利性上得分均是最低，市場吸引力較差。
當(dāng)然，在選擇產(chǎn)品時，除了對產(chǎn)品的市場吸引力做客觀的定量分析外，還要結(jié)合企業(yè)自身的資源和能力，以及從平衡企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險角度（比如增加持有型物業(yè)比例）考慮，合理確定產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合。
三、區(qū)域定位
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益規(guī)范、市場需求的持續(xù)旺盛以及市場對未來增長的看好，特別是國土資源部11號令（做介紹）在各地相繼實施，土地交易公開化為房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展掃清了最大的障礙。房地產(chǎn)企業(yè)不在受區(qū)域的限制，企業(yè)可以自由選擇進入哪個城市，但同時，土地招牌掛也是一把雙刃劍，企業(yè)在資源和能力有限的情況下，不可能盲目擴張，進入哪個區(qū)域、哪個城市，已成為企業(yè)一項重要的戰(zhàn)略選擇。
圖7：2003年東、中、西部房地產(chǎn)銷售額對比
資料來源：中國統(tǒng)計年鑒
從區(qū)域看（如圖7所示），我國目前形成了長三角、珠三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟區(qū)域，三大都市圈所轄城市眾多，既構(gòu)成了當(dāng)前我國經(jīng)濟增長的核心也是我國城市建設(shè)和社會發(fā)展的核心區(qū)域。
就房地產(chǎn)市場份額講，三大經(jīng)濟圈所在的東部地區(qū)所占比例接近80%，足見房地產(chǎn)市場的地域性；從各主要城市房地產(chǎn)銷售額來看（如圖8），各城市差異很大，因此，進行區(qū)域和城市定位對于房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的戰(zhàn)略決策尤為重要。
圖8：2003年各城市商品房銷售額排序
資料來源：中國統(tǒng)計年鑒
根據(jù)新華信正略鈞策正略鈞策多年房地產(chǎn)咨詢經(jīng)驗，對于城市定位可以用新華信正略鈞策正略鈞策區(qū)域定位評價體系進行選擇（如圖9所示）。通過對區(qū)域定位評價的各個指標(biāo)設(shè)置不同的權(quán)重，并用定量和定性相結(jié)合的方法對城市進行打分，進而為區(qū)域定位提供參考。
圖9：新華信正略鈞策正略鈞策區(qū)域定位評價指標(biāo)體系
區(qū)域定位評價體系可以分為四個一級指標(biāo)，分別是城市競爭力、市場規(guī)模、市場潛力和市場風(fēng)險。其中，城市競爭力參考《中國城市競爭力報告》中對中國200個城市綜合競爭力的排名結(jié)果；市場規(guī)模指標(biāo)中，商品房銷售額是市場規(guī)模最直接的表現(xiàn)，是區(qū)域市場中供求關(guān)系均衡的結(jié)果，也是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長率、流動人口等這些決定城市化速度及新移民的住房需求等因素的綜合體現(xiàn)，這里選擇商品房銷售額作為衡量市場規(guī)模的二級指標(biāo)；市場潛力反映區(qū)域市場未來的發(fā)展空間，對于企業(yè)的投資決策具有更大的價值，在這里我們選取人均GDP、人均住宅使用面積、商品房均價和人均可支配收入四個指標(biāo)作為市場潛力的二級指標(biāo)；市場風(fēng)險是基于當(dāng)前市場均衡的狀況，具體考察需求被滿足的情況，預(yù)測未來市場風(fēng)險，房價收入比反映了居民對房價的承受能力，房價收入比可以大致反映城市房地產(chǎn)價格水平的相對高低，并衡量房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。
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