我國的房地產業(yè)在經歷了狂熱和低迷的大起大落后，目前正處于復蘇階段。對房產商來說，要想獲得經營利潤，除了必需提供適銷對路的開發(fā)房源外，還應該降低開發(fā)成本，而搞好成本核算是企業(yè)降本增效，正確體現經營成果的一項重要手段。本文擬對房地產開發(fā)成本內容以及在組織核算中遇到的一些問題談一些粗淺的看法。一、房地產開發(fā)成本的組成。
房地產開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為三大部分：
1、土地、土建、設備費用。這一部分費用是房地產開發(fā)成本的主體內容，大致占項目總成本的80％。其中最重要的是土地費用，由于土地的不同來源，其成本也是不同的。土地費用的大小是評價一個房地產開發(fā)項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經濟指標。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發(fā)一個項目之前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。土建、設備費用主要根據工程合同、工程預算以及工程進度支付，最終進行工程決算。
2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。房地產業(yè)產品的特性決定了房地產開發(fā)必須有這一類的費用支出，因為商品房要具備居住功能，通路、通水、通電、通煤氣及排水是最基本的條件，另外，學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的居住條件。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質，如新型墻體材料費、檔案保證金、綠化保證金等等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回，有些甚至本息無歸。這類收費項目的特點是種類繁多，標準不一，任意性很強。由于許多收費項目由壟斷性經營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，并且未在法規(guī)上予以透明的合法化，所以標準普遍偏高，加重了開發(fā)企業(yè)的負擔。配套及收費項目是房地產開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，且數額較大，一般占項目總投資的10－15％，房地產開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本的一項重要內容。
3、管理費用和籌資成本。其中籌資成本是房地產開發(fā)成本的重要組成部分。房地產開發(fā)具有建設周期長、投資數額大，投資風險高等特點，因此光靠企業(yè)自有資金和預收房款不能滿足資金要求，大多數開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生利息支出。因此，如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本，體現經營成果將起到非常重要的作用。
二、房地產開發(fā)成本的核算
房地產開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。
1、關于成本歸集對象。由于開發(fā)規(guī)模的不同，房地產開發(fā)的成本歸集對象也是不同的。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算不能過細（臺以單幢為單位），因為許多直接開發(fā)費用很難分攤到每幢房屋，這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡單地以小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其成本結算和管理上的作用。筆者以為：應該以房地產開發(fā)項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據，對大的開發(fā)項目應該按不同的開發(fā)期進行分塊，便于